Главная / Военное право / Сли Помещение Сдавалось В Аренду И Собственник В Полном Объеме Выплачивал Ндфл С Начисленной Арендной Платы То При Продаже Коммерческой Недвижимости Он Освобождается От Уплаты Дополнительных Налогов

Сли Помещение Сдавалось В Аренду И Собственник В Полном Объеме Выплачивал Ндфл С Начисленной Арендной Платы То При Продаже Коммерческой Недвижимости Он Освобождается От Уплаты Дополнительных Налогов

Суд разъяснил, какой налог должен заплатить ИП на УСН при продаже имущества, которое сдавал в аренду

если в ЕГРИП указан такой вид деятельности как продажа недвижимости (в данном споре ИП этот вид деятельности не заявлял);
либо если установлен факт систематического осуществления такого вида деятельности как продажа недвижимости (так как «систематичность» — это один из признаков предпринимательской деятельности, указанный в п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Налоговики заявили следующее: так как реализованные здания ранее сдавались в аренду, то есть использовались в предпринимательской деятельности, то с доходов от их продажи следовало заплатить единый налог в рамках УСН. Поскольку это сделано не было, проверяющие доначислили предпринимателю «упрощенный» налог.

Если предприниматель-«упрощенщик» продал нежилые объекты, которые ранее сдавал в аренду, то с доходов от реализации он должен заплатить единый налог по УСН. Данное правило действует даже в том случае, если в ЕГРИП не указан такой вид деятельности как продажа недвижимости. Правомерность такого подхода подтвердил Арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 24.02.21 № А17-11178/2022.

4. Сам по себе факт регистрации объектов недвижимого имущества на физическое лицо не свидетельствует о том, что они были приобретены в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Ведь право собственности всегда регистрируется на гражданина, независимо от наличия у него статуса ИП (п. 2 ст. 212 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ, ст. 4 Федерального закона от 13.07.15 № 218-ФЗ).

1. То обстоятельство, что ИП не заявлял определенные виды деятельности при государственной регистрации, значения не имеет. Предприниматели могут осуществлять любые виды деятельности, независимо от того, указаны они в ЕГРИП или нет. (Со своей стороны заметим, что даже при разовой сделке безопаснее внести соответствующий ОКВЭД в реестр. О том, как это сделать, см. « Как добавить ОКВЭД для ИП в 2022 году: пошаговая инструкция »).

Сли Помещение Сдавалось В Аренду И Собственник В Полном Объеме Выплачивал Ндфл С Начисленной Арендной Платы То При Продаже Коммерческой Недвижимости Он Освобождается От Уплаты Дополнительных Налогов

Квартиру Александра Ивановича продали без проблем за 7 млн рублей. А потом пенсионер рассказал, что в налоговой все равно требуют выплаты 13% от суммы сделки (910 тыс. рублей) — на том основании, что бывший собственник сдавал квартиру в аренду (о чем ежегодно отчитывался в декларации и выплачивал 13% с дохода), а значит, извлекал выгоду. В итоге государство перестало воспринимать квартиру как объект, подлежащий освобождению от уплаты налога, ведь она была использована в коммерческой деятельности.

«До 01.01.2022 доход от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности, полученный лицом, зарегистрированным в качестве ИП, полностью облагался НДФЛ. Речь идет о гражданине, который в 2022 году продал квартиру, которую ранее сдавал в наем и в отношении полученных доходов представлял налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивал налог (в рассматриваемой ситуации. – ред.). В данном случае, поскольку гражданином в наем сдавалась одна квартира, у него нет обязанности регистрироваться в качестве ИП. Следовательно, доход от продажи такой квартиры полностью освобождается от налогообложения (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока).

По словам Евгения Коноплева, споры о таких ситуациях систематически возникают в профессиональном сообществе: закон N425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вышел в ноябре 2022 года, но написан был совершенно неочевидным образом, и понять из него, будет ли взиматься налог, было невозможно. Как показал случай с Александром Ивановичем, риэлторы не зря опасались, что если квартира когда-либо сдавалась в аренду, ФНС сможет трактовать текст в свою пользу.

При этом с 01.01.2022 в статью 217 Налогового кодекса РФ внесены изменения, согласно которым полностью освобождается от НДФЛ доход, полученный ИП от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока). Таким образом, в данном случае порядок обложения доходов, полученных гражданином после 01.01.2022 от продажи квартиры, зависит не от факта сдачи квартиры в наем, а от срока ее нахождения в собственности гражданина:

К риэлтору агентства «Миэль» Евгению Коноплеву обратился пенсионер (назовем его Александром Ивановичем) с просьбой помочь продать квартиру. В компании выяснили, когда был зарегистрирован последний переход права (в 2010 году было дарение от одного члена семьи другому) и подсчитали, сколько лет квартира находится в собственности. Получалось, что объектом владели уже 9 лет, а значит, ни о каких налогах не может быть и речи. При этом именно налоговый вопрос очень беспокоил клиента. Но ответ был однозначным: законом не предусмотрена выплата налогов в случаях, если собственник владел недвижимостью дольше периода, необходимого для безналоговой продажи (более трех лет для квартиры, полученной в наследство, и более пяти лет для возмездных сделок).

Добрый день,
С 1 января 2022 года вступили в силу поправки в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 27.11.2022 N 425-ФЗ, согласно которым, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, бывшие ИП, которые использовали это имущество в своей предпринимательской деятельности. Основное условие для неуплаты НДФЛ — соблюдение минимального предельного срока владения физическим лицом данным имуществом — три или пять лет (Письма МФ РФ от 17.03.2022 N 03-04-07/20343, от 26.03.2022 N 03-04-07/20229, ФНС РФ от 11.04.2022 N БС-4-11/6802@). Минимальным сроком владения жилой недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ, является три года, если жилая недвижимость получена по наследству, договору дарения или куплена до 01.01.2022. Пять лет – во всех остальных случаях. В этом случае, физическое лицо вправе не предоставлять в налоговую инспекцию по месту своей регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 4 ст. 229 НК РФ).

При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом. Никакие имущественные вычеты в этом случае не предоставляются.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Данное положение применялось и ранее, что подтверждается многочисленными Письмами МФ РФ от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

Если сдавал именно этот собственник и его деятельность отвечает признакам «предпринимательской деятельности», то заплатит налог. Ставка зависит от наличия статуса налоговый резидент, а если он будет предпринимателем, то от выбранной им системы налогообложения.

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

2) При в помещении «прописан» близкий родственник (родители). Близкий родственник как ФЛ от своего лица сдает недвижимость в аренду и уплачивает НДФЛ с ежемес арендных платежей. Будет и в этой ситуации возникать налог при продаже данной недвижимости собственником?

…
Согласно пункту 2 статьи 207 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
В связи с этим при определении статуса налогоплательщика для целей исчисления налога на доходы физических лиц следует учитывать фактические дни нахождения физического лица в Российской Федерации. Поскольку в день въезда в Российскую Федерацию и в день выезда из Российской Федерации физическое лицо фактически находится в Российской Федерации, полагаем правомерным эти дни учитывать при определении статуса налогоплательщика.
…
С.Д.ШАТАЛОВ

Если использовали имущество в предпринимательской деятельности, то освобождения от уплаты НДФЛ не будет (ст. 217 НК РФ). Поэтому все зависит от того — усмотрят в Ваших действиях признаки предпринимательской деятельности или не усмотрят. Наличие у гражданина статуса «индивидуальный предприниматель» тут вторично

Как бывшему ИП платить налог при продаже нежилого помещения

Но если второе помещение хоть какое-то время участвовало в предпринимательской деятельности, уплаты НДФЛ не избежать. Например, если в 2011 году вы сдавали его в аренду, а оставшиеся годы оно пустовало, налог с дохода от продажи все равно придется заплатить.

Если срок владения меньше, придется подать декларацию и заплатить налог. В судебной практике я не нашла ситуаций, где бывшему ИП, если он продал помещение, которым владел больше минимального срока владения и не использовал в бизнесе, налоговики доначислили бы НДФЛ с дохода от продажи.

Если вы продали оба нежилых помещения в 2022 году и отразите в декларации 3-НДФЛ за 2022 год доход от продажи только одного из них, то это наверняка заинтересует налоговиков. Ведь у них будет информация от Росреестра, что вы продали два помещения, за какую цену и кто покупатели.

Другой случай. Собственник продал нежилые помещения, которыми владел меньше минимального срока владения, задекларировал доход от продажи и заявил по ним имущественный вычет. ИФНС отказала в вычете — сказала, что помещения предназначены для предпринимательства, то есть для ведения коммерческой деятельности, а не для личных нужд. Значит, вычет по этим помещениям заявлять нельзя.

Одно из помещений куплено более 10 лет назад — вы просто вложили деньги в недвижимость.
Вы никогда не использовали это помещение, чтобы получать доход. Например, с момента покупки не сдавали его в аренду.
По этому помещению вы исправно платили налог на имущество физлиц, даже будучи ИП на УСН или ПСН, если вы работали на этом налоговом режиме. Суды расценивают уплату налога как дополнительный довод в пользу ИП. Ведь на УСН не платят налог на имущество с бизнес-объектов , не включенных в региональный перечень недвижимости, которая облагается по кадастровой стоимости.

При этом особенности исчисления сумм налога физическими лицами, зарегистрированными в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, установлены статьей 227 Кодекса.

При этом направление использования собственниками имущества, находящегося в общей долевой собственности, дохода от сдачи указанного имущества в аренду, в том числе его распределения в соответствии с соглашением в пользу одного из собственников, не имеет значения для целей обложения налогом на доходы физических лиц.

Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо ООО от 16.10.2022 и сообщает, что в соответствии с Регламентом Минфина России, утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2022 N 194н, в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Минфина России, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

В соответствии с пункту 1 статьи 226 Кодекса, в частности, российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 статьи 226 Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 Кодекса, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 226 Кодекса.

Арендодатель заключил договор купли-продажи недвижимости, при этом арендатор перестал осуществлять оплату арендных платежей, ссылаясь на то, что арендуемый объект недвижимости был продан третьему лицу. Однако суд взыскал с арендатора образовавшуюся задолженность, указав на то, что до момента государственной регистрации перехода права собственности продавец сохранял за собой право собственности на объект недвижимости (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.05.2013 по делу N А29-7574/2012).

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Данная норма указывает на то, что до государственной регистрации перехода права собственности продавец, как еще не утративший право собственности, продолжает осуществлять прежние правоотношения с арендатором объекта недвижимости. Таким образом, продавец сохраняет за собой право на получение арендных платежей с арендодателя до момента, пока покупатель, как новый владелец объекта недвижимости не зарегистрирует переход права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, покупатель приобретает право собственности на недвижимость с момента государственной регистрации перехода права собственности.

При этом надо обратить внимание на то, что возможна ситуация, когда получателем арендной платы в период с момента передачи имущества по акту и до момента регистрации перехода права собственности будет являться покупатель. Для этого в договоре купли-продажи недвижимости или в отдельном соглашении необходимо предусмотреть, что право на получение с арендатора арендных платежей за пользование арендованным имуществом переходит к покупателю недвижимости с момента фактической передачи ему указанного объекта.

Налоги на коммерческую недвижимость

Сдавать недвижимость в аренду от физического лица и платить НДФЛ целесообразно только в том случае, когда вы сдаёте небольшой офис или квартиру. И доходы от аренды не существенно больше, а может быть и меньше, чем расходы по категориям на которые можно применить налоговый вычет.

Узнать стоимость патента по вашему помещению поможет сервис на сайте ФНС. Укажите регион, город, выберете вид деятельности «сдача в аренду (наем) собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков», а также укажите площадь помещения.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, такой перечень определяется региональными органами власти. В него включают торговые и бизнес-центры, многофункциональные комплексы, отдельно стоящие торговые и офисные здания, а также объекты коммерческой недвижимости в некоторых многоквартирных домах.

Иными словами, если вы ИП и платите 6% с дохода от сдачи объекта в аренду (а это оптимальный вариант уплаты налогов в арендном бизнесе), вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество. Для применения льготы достаточно написать и передать в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости соответствующее заявление.

Конечно, расчёт будет зависеть от региона и самого помещения, которое вы сдаете в аренду. Ниже сравнительная таблица для помещения из нашего примера. Теперь, зная механику расчета по каждому виду налогообложения вы сможете сделать такую сравнительную таблицу по вашему объекту (или объектам) недвижимости.

Указывать срок списания доходов будущих периодов по договорам аренды на льготных условиях необходимо, чтобы для расчета списания доходов будущих периодов (документ Списание доходов будущих периодов) месяцы, в которых арендатор освобожден от арендных платежей, программа воспринимала как льготные.

Согласно пункту 26 федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда» (утв. приказом Минфина России от 31.12.2022 № 258н), далее — Стандарт «Аренда», «Объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров безвозмездного пользования или в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости (далее — объекты учета аренды на льготных условиях) отражаются в бухгалтерском учете по их справедливой стоимости, определяемой передающей стороной (арендодателем) на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен — как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях (далее — справедливая стоимость арендных платежей)».

В данном варианте уменьшается справедливая стоимость арендных платежей (остаток по счету 401.40 «Доходы будущих периодов») на сумму арендных платежей, от которых освобожден арендатор, т.е. согласно примеру на три арендных платежа за апрель, май и июнь 2022 года на общую сумму 150 000 рублей. При этом ежемесячное начисление доходов текущего периода за апрель, май, июнь не производится, а возобновляется с июля в прежнем размере 50 000 рублей в месяц. Объекты учета аренды на льготных условиях с апреля по июнь 2022 года в этом случае не возникают, и упущенная выгода за указанный период в учете не отражается.

Затем на закладке Доходы будущих периодов в графе Изменить (+\-) — Справедливая стоимость следует указать сумму арендных платежей за три месяца с «минусом». В строке Сумма по договору автоматически будет рассчитана корректировка суммы расчетов по договору.

арендатор определяется по основному или дополнительным видам экономической деятельности, информация о которых содержится в Едином государственном реестре юридических лиц либо Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 апреля 2022 г.

5 налоговых схем при аренде имущества

На основе анализа арбитражной практики в период с 2022 по 2022 г.г. специалисты компании Самитов Консалтинг составили перечень основных претензий, которые налоговики могут предъявить арендатору и арендодателю. Для снижения налоговых рисков предлагаем ознакомиться с данным перечнем.

Данная схема безопасна, если в аренду сдается объект, требующий ежемесячного обслуживания (производственное оборудование). Торговые площади сдать в аренду таким способом безопасно, если в договоре предусмотрены услуги клининговой компании. Она должна самостоятельно обслуживать помещение собственным инвентарем и персоналом и демонстрировать признаки самостоятельности.

В данном случае экономию может получить собственник, купивший помещение для работы, а не сдачи в аренду. Например, неплательщику НДС, входящему в группу компаний и работающему по упрощенке либо на общем режиме с выручкой до 2 млн. руб., нужно помещение. Если имущество купит неплательщик, то получить вычет по налогу он не сможет. В этом случае покупку лучше доверить другому участнику группы на общем режиме. Он сможет возместить НДС и передать объект в аренду неплательщику.

Схема заключается в продаже имущества дружественной компании на упрощенке с целью его дальнейшего взятия в аренду. Арендодатель отражает доходы в сумме арендной платы, налог начисляется по ставке 6 либо 15%. Эта же арендная плата признается арендатором на общем режиме в расходах. Экономия возникает за счет разницы в ставках (20% и 15% либо 20% и 6%).

Собственник объекта вправе сдать его в аренду дружественному упрощенцу по низкой цене. Тот, в свою очередь, может сдавать имущество в субаренду по рыночной стоимости. В результате доходы собственника, облагаемые по ставке 20%, будут малы, а упрощенцу придется платить налог по ставке 6 либо 15%.

Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».

Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
Размер и способы внесения арендной платы.
Права и обязанности вас и арендодателя.

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.

Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Новый собственник или старый: кто получит арендные платежи

Пока на практике не сложилось единого подхода к решению обсуждаемого вопроса. По словам Богданова, стороны обычно соглашаются на то, что в спорный период получателем арендных платежей остается продавец. В рамках коммерческой договоренности контрагенты также могут утвердить, что продавец в дальнейшем перечислит новому владельцу полученные суммы, говорит эксперт. Но с практической точки зрения право на получение арендной платы можно «отвязать» от момента регистрации перехода права собственности, только если сделка исполняется без осложнений и в разумный срок, уверен Денис Быканов, партнер MGP Lawyers MGP Lawyers Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство × .

В 2022 году в отношении столичной фирмы «Рент-Ресурс» началась процедура банкротства (дело № А40-211523/2022). Конкурсным управляющим организации назначили Олега Парфенова. Чтобы расплатиться с должниками, он начал распродавать имущество организации. На торги выставили и нежилые помещения в центре Москвы, в которых он арендовал площади под магазин продуктов. Эту недвижимость за 179,9 млн купила ИП Наталья Тимошенко. Продавец получил от покупателя всю сумму в конце января 2022 года, тогда же стороны и подписали передаточный акт. Кроме того, контрагенты составили гарантийное письмо, где указали, что «Рент-Ресурс» выплатит Тимошенко все полученные от арендатора деньги после госрегистрации собственности за предпринимателем. Речь в документе шла о перечислении средств, полученных в период между подписанием передаточного акта и внесения записи о смене собственника в ЕГРН.

Собственником оставался продавец, и формально платежи по аренде должны поступать в его собственность. В тоже время с учетом того, что им подписан акт приема-передачи с покупателем, получение им дохода от не принадлежащей ему недвижимости противоречит титульному владению покупателя. В таких условиях, а также с учетом гарантийного письма арендная плата должна быть взыскана с продавца (собственника) как неосновательное обогащение.

Выслушав все доводы стороны, тройка судей ВС под председательством Ольги Киселевой удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила резолютивную часть решения: акты апелляции и окружного суда отменить, а выводы АСГМ оставить в силе. Таким образом, арендные платежи должен получить уже новый собственник помещений.

Но из-за недочетов Росреестра процедура перехода прав затянулась и окончилась лишь в конце 2022 года. За это время продуктовый магазин заплатил арендодателю 17,5 млн руб. Ссылаясь на условия гарантийного письма, Тимошенко попросила продавца вернуть ей эти средства, но тот отказался. Она обратилась в АСГМ, который взыскал в пользу заявителя требуемые деньги. Но 9-й ААС отменил акт первой инстанции, сославшись на то, что пока не зарегистрирован переход права собственности на имущество, арендодателем является именно ответчик (п. 60 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Окружной суд поддержал вывод апелляции.

Об НДФЛ с доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в общей долевой собственности

Пунктом 1 статьи 210 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса ссылка не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика — три года и более.

Если продаете раньше минимального срока владения (предусмотренного статьей 217.1 НК РФ), то налог (НДФЛ) 13% платится с разницы между продажной ценой и налоговым вычетом, который равен максимальному из двух значений: 1 млн. руб. либо фактическим документально подтвержденным затратам на приобретение.

Таким образом, основания для применения к доходам, полученным от продажи жилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательскойдеятельности, положений пункта 17.1 статьи 217 Кодекса отсутствуют независимо от срока использования такого помещения в предпринимательской деятельности.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи жилого помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

При наличии соответствующих подтверждающих документов специалист также корректно применит налоговые вычеты, которые должны быть отражены в декларации. Декларацию следует подать в налоговый орган по месту жительства в срок не позднее 30 апреля следующего года.

Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.

Если решили продать недвижимость, не забудьте о налоге со сделки. Часто людям непросто разобраться во всех моментах и сложностях постоянно меняющегося законодательства. Да и тем, кто уже оплачивал налог с продажи нежилого помещения, не помешает освежить собственные знания. Ведь за последние 3 года в силу вступило немало важных изменений.

Если же ваша деятельность по сдаче помещения в аренду не признается предпринимательской, то вы имеете право на освобождение дохода от продажи помещения. Это право дается вам, если вы владеете помещением в течение минимального предельного срока (в соответствии со ст. 217.1 НК РФ) или дольше.

Если помещение будет продано за 600 тысяч рублей, то налоговая посчитает доход от его продажи равным величине кадастровой стоимости нежилого помещения, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. При этом Вы вправе уменьшить сумму облагаемого налогом дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением нежилого помещения.

Налоги при продаже нежилой недвижимости

Допустим в 2010 г. Вы приобрели офис и до настоящего времени сдавали его в аренду. Статуса ИП у Вас никогда не было, поэтому арендатор оплачивал за Вас как налоговый агент 13% НДФЛ с арендной платы. В текущем году Вы решили продать офис, т.к. цены на недвижимость выросли. Как правильно платить налоги?

❗Одним из вариантов минимизации налоговых потерь от сделки по отчуждению нежилой недвижимости, например, может быть ее дарение близкому родственнику (который не занимался представлением в аренду) и продажа от его имени с применением вычета в размере 250к рублей.

Если сдача помещения в аренду носила систематический характер, то доходы от продажи такой недвижимости подлежат обложению НДФЛ в общеустановленном порядке независимо от срока владения (см. письма Минфина от 08.05.2022 N 03-04-05/33820, от 12.04.2022 N 03-04-05/26011, от 04.02.2022 N 03-04-05/6066). В таком случае полученный от продажи помещения доход подлежит включению в расчет налоговой базы по НДФЛ, к которой применяется налоговая ставка 13% (п. 1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ). Кроме того, налогоплательщик не сможет воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, равно как и на уменьшение доходов на расходы, связанные с приобретением недвижимости (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, см.: письма Минфина России от 18.06.2022 N 03-04-05/44452, от 19.12.2022 N 03-04-05/92598, от 10.12.2022 N 03-04-05/89295, от 15.08.2022 N 03-04-05/52220, от 28.06.2022 N 03-11-06/2/37424).

Бытует заблуждение, что в таком случае Вам не нужно подавать декларацию (3-НДФЛ) и платить налог, поскольку Вы были собственником более минимального предельного срока владения – 3-5 лет (п.17.1 ст. 217 НК РФ). Доходы, полученные от продажи нежилого помещения, используемого (использовавшегося) в предпринимательской деятельности, облагаются НДФЛ независимо от срока владения таким объектом (письма Минфина от 02.07.2022 N 03-05-06-01/48499, от 19.07.2022 N 03-04-05/53605, от 16.08.2022 N 03-04-05/62660, от 15.05.2022 N 03-04-05/34697). Как указал КС РФ в Постановлении от 27.12.2012 N 34-П, отсутствие государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. В Определении ВС РФ от 20.07.2022 N 16-КГ18-17 рассматривался вопрос о систематической сдаче в аренду нежилых помещений физлицом, не зарегистрированным в качестве ИП. Судебная коллегия признала, что гражданин занимается предпринимательской деятельностью, т.к. принадлежащее ему имущество предназначено для использования под торговые помещения.

— Подпишитесь на наш Телеграм-канал Закономика- все самое интересное там.
— Поставьте, пожалуйста, лайк (галочка «вверх»). Для Вас это не сложно, но Ваш лайк позволит другим людям ознакомиться с данной статьей.
— Поделитесь публикацией с Вашими знакомыми. Возможно, кому-то из них это будет актуально и полезно.
— Если у Вас есть вопросы (или Вы не согласны с выводами), напишите в комментариях. Мы постараемся аргументированно ответить.

Судебная практика свидетельствует о том, что руководитель может подписать договор аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора (определения ВАС от 19.12.2007 № 14573/07, от 18.01.2007 № 16517/06, постановления Президиума ВАС от 11.04.2006 № 10327/05 и от 01.11.2005 № 9467/05, постановления ФАС Московского округа от 01.02.2008 № КГ-А40/14593-07 и от 10.07.2007 № КГ-А40/4605-07, Поволжского округа от 05.07.2007 № А65-13887/2006).

Таким образом, если гражданин сдает в аренду имущество, приобретенное изначально для личных целей, то регистрироваться, как индивидуальный предприниматель совершенно не нужно. Однако гражданину выгоднее быть предпринимателем. Ведь это позволит применять упрощенную систему налогообложения и с полученного дохода от сдачи имущества в аренду платить уже не НДФЛ в размере 13% (ст. 224 НК РФ), а единый налог по ставке 6 % (ст. 346.20 НК РФ). Кстати, её субъект имеет право снизить.

Не забудьте проконтролировать ваши арендные отношения и на предмет соблюдения рыночных цен. Суды изначально поддерживают контролирующие органы (письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-01-18/8-145, Письмо ФНС РФ от 02.11.2012 №ЕД-4-3/18615) на предмет правомерности контроля в рамках камеральных и (или) выездных проверок цены сделок, которые не относящихся к контролируемым (Решение ВС РФ от 01.02.16 №АКПИ15-1383). Но корректировать цену в таких сделках инспекция вправе, только если докажет, что участник получил необоснованную налоговую выгоду.

Сделки с первыми лицами компании достаточно часто классифицируются, как сделки со взаимозависимыми лицами, что несколько усугубляет положение сторон. Организации обязаны самостоятельно информировать налоговые инспекции о контролируемых сделках. Правильность ценообразования в таких сделках представители ФНС устанавливают в ходе специальных проверок. Если же инспекторы обнаружат неконтролируемые сделки со взаимозависимыми лицами, то сверят цену сделки с рыночной (письма Минфина от 08.07.2022 № 03-07-11/40217, от 18.10.2012 № 03-01-18/8-145 и ФНС от 27.11.2022 № ЕД-4-13/23938, от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18615, постановление Президиума Верховного суда 16.02.2022). Важно помнить, что корректировать цены таких сделок проверяющие вправе, только если докажут, что участник получил необоснованную налоговую выгоду и отклонение цены сделки многократно отличается от рыночной(определения Верховного суда от 11.04.2022 № 308-КГ15-16651, от 29.03.2022 № 303-КГ17-19327). Сама по себе взаимозависимость сторон сделки не может быть основанием для доначисления налогов и взыскания пеней и штрафов.

Например, суды пришли к выводу, что если гражданин приобрел одно или несколько жилых помещений для личных нужд или получил их по наследству, но у него нет необходимости их использовать, то он может сдать такое имущество в аренду. И это не будет являться предпринимательством и собственнику объектов недвижимости регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно ( см. п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 и Постановление Верховного суда Республики Татарстан от 27.04.2022 № 4а-378м). Важно, что не будет относиться к коммерческой деятельности и сдача внаем повременно таких жилых помещений (Постановление Верховного суда РФ от 10.01.2012 № 51-АД11-7). Аналогично обстоят дела и с ситуацией, когда физлицо в аренду сдает несколько легковых автомобилей или иное имущество, приобретенное изначально для личных нужд.

В обсуждаемой ситуации ни фактически обладать вещью, ни распорядиться ею таким образом, чтобы прекратить или изменить арендное правоотношение, покупатель не может, объясняет Дмитрий Богданов, старший юрист CMS Russia CMS Russia Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Страховое право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 18 место По количеству юристов × . Мария Сучкова, юрист Интеллектуальный капитал Интеллектуальный капитал Федеральный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) × , добавляет, что правоотношений между покупателем и арендатором не возникло и не могло возникнуть: «Покупатель не является собственником здания до момента госрегистрации и не может распоряжаться правами на имущество, даже если есть наличие фактического владения».

Подлежит ли налогообложению сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом по договору: ставки НДФЛ и нюансы

Выбор налоговой системы индивидуальным предпринимателем производится самостоятельно до наступления финансового года. Не всегда существует необходимость регистрироваться в качестве ИП для осуществления такого вида деятельности, как предоставление во временное пользование нежилого недвижимого имущества. Чёткие правила прямо не оговорены в законодательстве, однако можно сделать однозначный вывод о том, что это зависит от обстоятельств и преследуемых арендодателем целей.

Нормы налогового законодательства довольно обширны, содержат в себе большое количество особенностей, исключений и нюансов. Зачастую обычному гражданину нелегко разобраться в многочисленных законах и статьях. Поэтому не всегда понятно, с каких сумм и доходов следует платить налог.

Однако в статье 210 Гражданского кодекса РФ указано, что ответственность за содержание имущества в надлежащем состоянии лежит на собственнике. И это не зависит от того, используется ли помещение самостоятельно или передаётся в аренду. Соответственно, указанные расходы не должны приниматься при расчёте профессионального налогового вычета.

Для налоговых резидентов, не пользующихся налоговыми вычетами, годовая сумма НДФЛ равна: 260 000 * 13% * 12 месяцев = 405 600 руб.
Для резидентов, использующих стандартные вычеты, например, на 1 ребёнка: (260 000 – 1 400) * 13% * 12 месяцев = 403 416 руб.
Для нерезидентов РФ: 260 000 * 30% * 12 месяцев = 936 000.
Для ИП на патентной системе налогообложения принимается в расчёт не фактический доход от сдачи имущества в аренду, а потенциально возможный. Исходя из данных примера и норм Закона г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53, годовой доход равен 3 млн руб.: 3 000 000 * 6% = 180 000 руб.
Для ИП на УСН: 260 000 * 6% * 12 месяцев = 187 200 руб.

Размеры потенциально возможного дохода для применения патентной системы устанавливаются законами субъектов РФ. Так, Законом г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53 для данного вида деятельности установлены дифференцированные размеры доходов в зависимости от площади помещений и места их нахождения (от 700 тыс. руб. до 10 000 тыс. руб. в год).

Продажа физлицом квартиры ранее сдаваемой в аренду 13% с дохода аренды выплачивала

27 Мар 2022 etolaw 66