Корректировка При Оценке Рыночной Стоимости Земли На Коммуникации Земельного Участка
Корректировка на коммуникации при оценки земли
2. Также нет возможности на участок подвести электроэнергию в связи с отсутствием ячеек 6кВ на ближайшей подстанцие (есть офиц. документ на этот счет). Электроснабжение нежилых помещений на оцениваемом земельном участке выполнено на основании устной договоренности от существующей сети 0,4кВ от соседнего участка.
Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Неотъемлемым условием применения данного метода является наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный.
Корректировка При Оценке Рыночной Стоимости Земли На Коммуникации Земельного Участка
объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; — сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки; — анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым земельным участком по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи; — корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом; — согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
Ульяновск, г. Хабаровск, г. Ярославль Основной «головной болью» специалистов практикующих оценку земельных участков являются следующие проблемы: расчет поправки на различие в площади объекта оценки и объектов-аналогов; различие в качестве оцениваемых прав (право собственности/право аренды). В нашем Справочнике мы попытались решить эти две задачи, собрав и изучив большую базу предложений объектов земельного рынка.
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Объектом оценки является земельный участок; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство; общая площадь 1037 м 2 ; кадастровый номер 16:16:120131:31, с расположенным на нем хозяйственным блоком, 2-этажным, общей площадью 265,4 м 2 , инв. № 15573, лит. Г, по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, с. Константиновка, ул. Амурская.
Метод остатка для земли — доход от земли предполагается постоянным; здания и сооружения, расположенные на оцениваемом участке, имеют конкретный срок экономической жизни; рекапитализация зданий (сооружений) возможна по методу Ринга либо по методу Инвуда; рекапитализация земельного участка происходит в результате реверсии (перепродажи).
Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).
В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот, вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие.
Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах
Анализ парных продаж земельных участков в крупных и средних городах выявил следующее: · поправку на размер земельного участка целесообразно вводить при различиях в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 1,5 раза; · при этом в диапазоне различия от 1,5 до 3 раз (среднее значение – 2,25) корректировка составляет от 5 до 15 % (среднее значение – 10%); · в случае, если различия в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 3 раза корректировка составляет 15%. [3] Формула расчета корректировки на площадь земельного участка выглядит следующим образом: Sоо- площадь объекта оценки, кв.
ИЖС и многоэтажная комплексная застройка Вопрос определения стоимости земельных участков под ИЖС и многоэтажной комплексной застройкой также не вызвал разногласий: Сергей Лазуткин также подтвердил отличия в стоимости указанных ВРИ участков, а также отметил, что это подтверждают и реалии рынка.
Корректировка При Оценке Рыночной Стоимости Земли На Коммуникации Земельного Участка
Для подготовки настоящего справочника была собрана и обработана база предложений к продаже земельных участков предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и т.п., расположенных в Московской области. Данная база была разбита по основным направлениям (условно) предложения по объектам расположенным вдоль шоссе были отнесены к тому или иному направлению).
Данные материалы предназначены для практической работы и решения конкретных задач, возникающих в процессе оценки земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и т.п., расположенных в Московской области. Мы не рассматривали и не приводили в тексте аспектов и вопросов касающихся теории оценки недвижимого имущества и земельных участков.
Корректировка земельного участка на коммуникации
5. Сведения, использованные Оценщиком при подготовке настоящего отчёта, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации;
Для расчета поправок (корректировок) используется метод парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект [6, с. 261].
Оценка стоимости земельного участка: кадастровой и рыночной
Стоимость земли во многом зависит от той категории, к которой она относится. Имея определенную принадлежность, она приобретает те юридические права, которые предписаны всем остальным землям этой группы. Но и цена внутри одной и той же категории может различаться – в зависимости от целевого назначения земли.
Редко применяется только один какой-либо метод. Чаще всего они используются в комплексе для получения наиболее достоверной информации. Если же методы дали значительно расходящийся друг от друга результат, это говорит либо о неточности подсчетов, либо о нестабильности земельного рынка.
Поправка на наличие коммуникаций при оценке земельных участков
На находится незавершенное строительство здания (степень готовности незавершенного строительства-15 %), площадью около 300 кв.м. – не используется. Строительство прекращено в связи с наличием высокого уровня грунтовых вод и отсутствием возможности дальнейшего подведения коммуникаций. Инженерные коммуникации подключены по временной схеме (подача холодной воды в размере 1,5 куб.м. в сутки), с дальнейшим переподключением к постоянной.
На доходном подходе основаны метод капитализации ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного используются в методе остатка и методе выделения.
Оценка рыночной стоимости земельного участка
Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр) так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.
Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).
Корректировка При Оценке Рыночной Стоимости Земли На Коммуникации Земельного Участка
Оцениваемый земельный участок и выбранные для него объекты-аналоги имеют разные площади. Анализ парных продаж земельных участков в крупных и средних городах выявил следующее: · поправку на размер земельного участка целесообразно вводить при различиях в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 1,5 раза; · при этом в диапазоне различия от 1,5 до 3 раз (среднее значение – 2,25) корректировка составляет от 5 до 15 % (среднее значение – 10%); · в случае, если различия в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 3 раза корректировка составляет 15%.
Условия применения метода: — наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); — соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Рыночная стоимость земли
Самым надежным из этих методов в мировой практике принято считать сравнение продаж, техника которого изложена в гл. 9. Приемлемая точность его результатов обеспечивается при наличии достаточно большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли-продажи участков земли в данном районе и по каждой страте земельного рынка. Такой информацией российские оценщики в должном объеме еще не располагают. Поэтому в отечественной практике сравнение продаж следует применять с разумной осторожностью, учитывая достоверность имеющихся сведений и корректность сопоставлений.
Из двух классических приемов обработки рыночной информации, основанных на использовании единиц сравнения или базисного участка, в российских условиях предпочтительнее первый вариант, т.е. цены продаж сравниваемых участков приводятся к единому измерителю площади (1 м 2 , 1 сотка, 1 га). Известный из переводной литературы оценочный измеритель на 1 фронтальный метр городских участков у нас практически не применяется. Отбор сравниваемых с оцениваемым участков земли и корректировка их цен выполняется по следующим признакам (в указанной последовательности):
25 Янв 2019 etolaw 732