Что Можно Включить В Расходы При Продаже Коммерческой Недвижимости
Можно ли принять в расход платежи по кредиту при покупке коммерческой недвижимости
7) расходы на все виды обязательного страхования работников, имущества и ответственности, включая страховые взносы на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, производимые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
26) расходы на подтверждение соответствия продукции или иных объектов, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнения работ или оказания услуг требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров;
Налог на коммерческую недвижимость: особенности расчета, ставки и проценты
Есть право использования налогового вычета. Его размер равен 250 тыс. рублей. Доход от продажи объекта является прибылью гражданина, поэтому для физических лиц применяется ставка НДФЛ – 13%. Если он не живет в России 183 дня в году и не получал за это время доходы, то считается нерезидентом. В этом случае ставка равна 30%.
Для всех остальных собственником сумма налога остается неизменной, и будет утверждаться по балансовой стоимости. Если у владельца есть несколько видов недвижимости, то налог рассчитывается для каждой. Льготы предоставляются собственникам недвижимости, которая используется в области медицины, образования, науки. Новый налог не распространяется для:
Продажа коммерческой недвижимости при УСН доходы
Я понял, что как индивидуальный предприниматель на УСН, я освобождён от подоходного налога на физических лиц и, соответственно, не могу воспользоваться имущественным вычетом при продаже своей коммерческой недвижимости, тем более, что она использовалась в моей коммерческой деятельности. Вопрос в другом. В налоговой инспекции на мой вопрос ответили, сославшись на письмо МФ РФ от 08.04.2011г. № 03-11-06/2 — 46, что я не могу наряду с доходом от продажи покупную стоимость этого помещения включить в свои расходы, так как в период приобретения я находился на другой системе налогообложения, а именно ЕНВД и ОСН. Мне непонятен такой запрет, так как в предыдущие периоды стоимость покупки на налогах никак не отражалась и амортизация в затраты не включалась.
С целью уточнения предыдущего вопроса сообщаю: коммерческая недвижимость была приобретена в 2007 году, когда я уже был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с оплатой налогов по ЕНВД и ОСН, на УСН перешёл с 2011 года. Расходы на приобретение данной торговой площади в затратах в 2007 году не учитывались. Среди ОКВЭДов деятельность по продаже недвижимости не значится, но эту деятельность можно включить туда, хотя других аналогичных продаж в 2011 году не было. Если я не включу стоимость этой торговой площади в расходы, то можно или нет продать её как физическое лицо, владеющее недвижимостью более 3 лет.
Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом
- НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
- Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).
Пример. В 2022 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.
Особенности начисления налогов для физических, юридических лиц и ИП при продаже коммерческой недвижимости
При этом статьёй 149 предусмотрены случаи, когда НДС не начисляется. Однако касательно коммерческой недвижимости такие моменты не оговорены: подпункт 22 пункта 3 говорит об освобождении только в случае реализации жилых домов и других жилых помещений. Таким образом, предприятия и ИП (кроме применяющих УСН) должны начислять НДС при продаже коммерческих помещений.
Вывод: для организаций и ИП, уплачивающих налог по упрощённой системе, не предусмотрены льготы, хотя и предусмотрена возможность учитывать в расходах стоимость приобретения основного средства (но только при объекте налогообложения «доходы за вычетом расходов»).
Недвижимость куплена в кредит: как упрощенцу учесть расходы
В этом случае проценты за кредит включаются в расходы на дату их уплаты банк у подп. 9 п. 1 ст. 346.16, подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ . Причем порядок их учета при УСНО такой же, как и при исчислении налога на прибыл ь п. 2 ст. 346.16, ст. 269 НК РФ; Письмо Минфина от 11.06.2013 № 03-11-11/21720 . То есть проценты нормируются либо исходя из ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, либо исходя из среднего уровня процентов по обязательствам, выданным в том же квартале на сопоставимых условия х ст. 269 НК РФ . При этом уплаченную банку сумму процентов, которая не укладывается в норматив, в расходах учесть нельзя.
Основное условие для учета первоначальной стоимости ОС в расходах при УСНО — использование этого ОС в предпринимательской деятельност и подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ . Включать сформированную первоначальную стоимость помещения в расходы можно в том отчетном (налоговом) периоде, в котором произошло последним по времени одно из следующих событи й подп. 1 п. 1, п. 3 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ; Письма ФНС от 31.03.2011 № КЕ-3-3/1003, от 09.12.2013 № 03-11-06/2/53652, от 24.06.2013 № 03-11-11/23684 :
Может ли предприниматель учесть в расходах имущество, купленное до регистрации ИП
При уплате НДФЛ вы можете уменьшить полученные доходы на профессиональные вычеты — фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, непосредственно связанные с извлечением доходов (Пункт 3 ст. 210, п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 227 НК РФ). К этим расходам относится и амортизация ОС (Пункт 15 Порядка; п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 256 НК РФ).
Независимо от того, какой режим налогообложения применяет предприниматель — ОСНО или УСНО, Минфин и налоговые органы считают, что он не может учесть в предпринимательских расходах стоимость имущества, приобретенного до регистрации в качестве предпринимателя. Объясняется это тем, что в момент приобретения имущества физлицо еще не было предпринимателем (то есть покупало имущество для личных целей), расходы на тот момент еще не были связаны с предпринимательской деятельностью, а значит, они не удовлетворяют требованиям ст. 252 НК РФ.
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом
- При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
- При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.
Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.
Расходы на отделку квартиры
Иногда возникают вопросы, можно ли включить в расходы по покупке на вторичном рынке квартиры затраты на разработку проектно-сметной документации для проведения отделочных работ. Следует сказать, что Налоговый кодекс не содержит указания, что квартира должна быть приобретена на первичном или вторичном рынке. Однако в нем говорится, что должен приобретаться объект недвижимости, не завершенный строительством.
В предыдущем номере была рассмотрена часть вопросов, связанных с предоставлением имущественного вычета на отделку квартиры. Мы уточнили, что в договоре обязательно должно быть прописано условие о том, что квартира куплена без отделки или с частичной отделкой, что расходы на покупку квартиры и на ее отделку декларируются одновременно и при этом совокупный налоговый вычет не может превышать 2 млн рублей.
Учет расходов на приобретение недвижимости ИП
Теперь поясню про учет процентов. Оплаченные проценты вы вправе списать в расходы при УСН на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. Вы вправе списать в расходы 2022 года проценты, оплаченные в 2022 году, но при условии, что эти затраты вы не включаете в бухучете в стоимость основного средства. Дело в том, что первоначальная стоимость недвижимости при УСН формируется по правилам бухучета (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Чтобы сформировать стоимость имущества при УСН, вам нужно определить бухгалтерскую первоначальную стоимость. Даже, несмотря на то, что ИП не ведут бухучет в полном объеме.
Я ИП – основной вид деятельности на ЕНВД, и первый раз я должна отчитаться по УСН доходы минус расходы по видам деятельности, которые были мною открыты с 01 января 2022 года – это сдача в аренду и купля-продажа собственной нежилой недвижимости. Доходы за 2022 год были с аренды помещений, которые давно в собственности, а расходы – это банковские проценты с покупки другого коммерческого помещения в ипотеку (приобретение основных средств), и 25% оплаченные по ипотечному договору. Если я правильно понимаю? Описываю ситуацию: В декабре 2022 заключила договор долевого участия на нежилое помещение, в январе 2022 заплатила часть своих средств и часть средств кредитных, от Сбербанка по этому договору. В 2022 году в собственность это помещение не оформила, будет только в 2022. Могу ли я считать расходами затраты на уплату процентов по ипотеке и 25% от стоимости помещения на приобретение основных средств в 2022 году, если собственность не оформлена (но Акт приема-передачи от 2022 года)? Или смогу только в 2022 году, когда вступила в собственность и в количестве выплаченных за этот год процентов и средств в счет погашения кредита? Или вообще уже не смогу эти расходы отминусовать от доходов.
Новостройки — все новостройки
Если продавцом или покупателем недвижимого имущества является лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, то существенного значения не имеет, когда оно было приобретено, до прохождения гражданином государственной регистрации в качестве ИП или после. Но при возникновении спора между ИП и сотрудниками налоговых органов предпочтительнее чтобы недвижимость была приобретена до прохождения государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Однако в любом случае, при приобретении недвижимости по одному из видов договоров в качестве стороны будет указано именно физическое лицо и его паспортные данные, которые и вносятся в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество, поскольку индивидуальный предприниматель не является субъектом правоотношений. Индивидуальный предприниматель, конечно, может указать свой статус в тексте договора, если намеривается приобрести или продать недвижимое имущество в целях предпринимательской деятельности, но в этом случае полученный доход будет квалифицирован как предпринимательский. Это означает, что его придется учитывать в налоговой базе по налогу при упрощенной системе налогообложения.
- Как и при каких условиях было приобретено данное имущество в собственность продавца: в результате заключения договора по отчуждению недвижимости, наследования, дарения или постройки;
- Были ли учтены расходы по приобретению недвижимого имущества в налоговой базе при УСН;
- Кто выступал продавцом недвижимости – физическое или юридическое лицо;
- Использовалась ли продаваемая недвижимость в предпринимательской деятельности.
Можно ли стоимость покупаемой коммерческой недвижимости отнести на расходы и снизить НДФЛ от продажи продаваемого магазина
В случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 настоящего Кодекса и уплатить дополнительную сумму налога и пени.
Определение сроков полезного использования основных средств осуществляется на основании утверждаемой Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 258 настоящего Кодекса классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы. Сроки полезного использования основных средств, которые не указаны в данной классификации, устанавливаются налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями организаций-изготовителей.
26 Янв 2019 etolaw 440