Отличие закладной от договора залога
Отличие закладной от договора залога
Термин «ипотечное кредитование» описывает процесс выдачи необходимой суммы для приобретения недвижимости, которая в дальнейшем будет служить гарантией погашения кредита (займа). Такое определение ипотеки сформулировано в гл.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.
Залог — один из самых популярных и простых по сути способов обеспечения обязательств. В самом примитивном виде договор залога имущества подразумевает следующее: кредитор дает в долг деньги, а должник обязуется в случае невозможности вернуть эти деньги передать в собственность кредитора какое-либо свое имущество. Разумеется, вместо денег кредитор может передавать должнику и иные вещи или права — недвижимость, движимое имущество, права требования и т.д.
Основания возникновения ипотеки
Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует . Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.
- Ипотека жилых домов и квартир . Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
- Продажа в кредит . Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
- Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).
Отличие закладной от договора залога
В отношении же объекта незавершенного строительства независимо от того, были ли продолжены работы на нем после заключения договора ипотеки(и если были, то были ли они завершены или нет), договор ипотеки не прекращается, а залогодатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки; при наличии у залогодателя только прав требования о предоставлении ему в собственность объекта недвижимости этот объект не находится в фактическом владении залогодателя, в то время как собственник объекта незавершенного строительства обладает правом владения этим объектом.
Соответственно в таком случае объект недвижимости должен закладываться вместе с земельным участком и должен описываться наравне с земельным участком в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке. Следовательно, ипотека земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости должна быть полностью идентична ипотеке объекта недвижимости (в нашем случае — объекта незавершенного строительства) с одновременной ипотекой земельного участка. Но залог земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости в качестве самостоятельного вида договора не существует и без одновременного залога объекта недвижимости является ничтожной сделкой. [4 c. 8-9]
Отличие залога от ипотеки: разница между договором залога и ипотеки
В случае с договором залога имущества, его стоимость определяется самими сторонами и прописывается в условиях договора. При заключении же ипотечного договора оценку объекта недвижимости определяет эксперт, имеющий соответствующее разрешение. Оценщик выдает развернутый вывод, где указывает рыночную и ликвидную стоимость оцененного имущества, на основании чего банк определяет размер ипотеки.
- возраст. Ипотека выдается людям, достигшим 21 года. Верхние рамки у каждой банковской организации свои, но в любом случае банк рассчитывает так, чтобы кредит был полностью погашен до пенсионного возраста. Если заемщик желает воспользоваться льготной программой, то в таком случае возрастные рамки еще жестче;
- уровень доходов. Потенциальный заемщик должен иметь достаточно высокий уровень доходов, чтобы иметь возможность оплачивать задолженность по оформленному ипотечному кредиту.
Договор залога и договор ипотеки: порядок оформления, отличие
- Ипотечный кредит или ипотека — это кредит, преследуемая цель которого — покупка недвижимости под залог недвижимости. Этот кредит имеет многочисленные программы государственной поддержки, сниженную процентную ставку и другое. Для погашения полученного ипотечного займа многие используют материнский капитал;
- Кредит под залог недвижимости — это кредит под залог собственного жилья на разные цели:
- Приобретение дорогих покупок;
- Развитие бизнеса;
- Потребительские нужды;
- Рефинансирование долгов.
Договор залога признается недействительным в судебном порядке. Чтобы обратиться в суд, потребуется составить исковое заявление. Для аннулирования контракта следует доказать условия, задействовав свидетелей и предоставив доказательные документы, подтверждающие правоту.
УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ ОБ ИПОТЕКЕ
По договору купли — продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель — принять и уплатить за него определенную денежную сумму. Данная норма содержит два основных его признака:
При этом необходимым условием договора с отсрочкой платежа является срок, когда покупатель должен произвести оплату. Если договор содержит лишь общее указание об этом без его уточнения конкретным временем, договор будет считаться действительным, но у продавца могут возникнуть проблемы с получением денег в будущем. Согласно ст. 488 ГК, когда срок для оплаты договором не предусмотрен, в соответствии со ст. 314 ГК оплата должна быть введена в разумный срок после возникновения обязательства, в случае неисполнения — в течение семи дней со дня предъявления требования. Продолжительность разумного срока — спорный вопрос в теории права. Поэтому нотариусу желательно предложить сторонам четко определиться с конкретной датой оплаты непосредственно в договоре.
Залог недвижимости ипотека форма договора, регистрация, особенности правового регулирования
В гражданском обороте совершаются различные операции с недвижимостью, в том числе и ее залог. Залог недвижимости (ипотека) является одним из видов залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» по существу идентична формулировке договора залога, данного в ГК РФ.
При ипотеке возможен залог объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю стройматериалов и оборудования, которые заготовлены для строительства здания, сооружения, жилого дома (ст. 76 ФЗ «Об ипотеке»). Данные действия невозможны, к примеру, при залоге движимых вещей.
Договор залога автомобиля между физическими лицами залог остается у залогодателя
Все дополнения и изменения к настоящему Договору оформляются в виде дополнительных соглашений за подписью обеих сторон и являются неотъемлемой частью настоящего Договора. 4.2. В случае недостижения сторонами соглашения по спорным вопросам, возникающим в связи с исполнением настоящего Договора, стороны обращаются в суд по месту нахождения Залогодержателя.
В случае частичного исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства. 1.5. На момент заключения настоящего Договора залоговая стоимость Предмета залога устанавливается на в размере: тысяч рублей.
Ипотека в силу закона и договора: в чем основные различия
Важно! Стороны могут прийти к взаимному соглашению, когда обременение не накладывается. В этом случае в договоре купли-продажи требуется отметить, что по согласию сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ обременение не накладывается. Таким образом, заемщик становится полноправным собственником приобретаемого в кредит имущества.
- Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
- Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.
- Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
- Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.
Что значит ипотека в силу закона и отличия от ипотеки в силу договора
- При оформлении договора ренты (передача недвижимости при условии содержания иждивенца).
- Ипотека на приобретение или постройку недвижимости за счет заемных средств.
- Продажа товара (недвижимости) в кредит, наличие обременения имущества осуществляется согласно статье 448 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ),
В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору.
Залог недвижимости ипотека форма договора, регистрация, особенности правового регулирования
24 Передача продавцом в залог недвижимого имущества, чье право собственности на приобретенное имущество не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки об ипотеке недвижимого имущества: Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27 ноября 2007 г. № 9822/07 по делу № А65-15773/2006-СГ1-17.
Отличие предприятия от сложной вещи также в том, что последняя не предусматривает изменения состава входящих в нее предметов в процессе использования, тогда как эксплуатация предприятия немыслима без постоянного изменения составляющих его компонентов (сырье перерабатывается в продукцию; продукция воплощается в денежной форме; прекращаются одни обязательства, возникают другие и т.д.) 28 .
В чём разница для заёмщика между кредитом и ипотекой
- Срок ипотеки;
- Наличие полиса страхования жизни;
- Наличие специальных программ с застройщиками (для первички);
- Размер первоначального взноса;
- Степень готовности жилья (для первички);
- Возможность подтвердить размер доходов;
- Участие в федеральных программах поддержки отдельным категориям заёмщиков.
к содержанию ↑
- Наличие первоначального взноса обязательно;
- Максимальный размер займа зависит от величины первого взноса;
- Заёмные средства направляются напрямую продавцу недвижимости (объекта строительства) в безналичной форме;
- Для согласования ипотеки нужно собрать предусмотренный пакет документов;
- Процесс одобрения банком довольно длительный;
- Срок займа любой, до достижения заёмщиком пенсионной черты;
- Годовые ставки по ипотеке начинаются от 11-13%;
- Объект подлежит согласованию с банком:
- Учитывается его ликвидность;
- Юридическая чистота истории;
- Надёжность застройщика для первички;
- Не кредитуются доли в квартире в основном.
