Разъяснение Московского Правитеьтсва Автоматическое Продление Договоров Аренды
Нужно ли регистрировать пролонгированный договор аренды
Таким образом, даже срочный договор, заключенный, к примеру, на 10 лет, будет считаться заключенным на 5 лет, если законом в отношении арендуемого объекта имущества установлен максимальный срок аренды в 5 лет. Если контракт заключен на время менее 1 года, то:
ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (смотрите, например, определение ВАС РФ от 11.03.2010 N ВАС-18020/09, постановление ФАС Московского округа от 18.03.2011 N Ф05-1743/2011, постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3).Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Стороны фактически исполняемого договора аренды не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора, как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 г.
О согласовании продления договора аренды
Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу п.
- соглашение об аренде заключено на срок менее года;
- соглашение заключено на неопределенный срок;
- аренда заключена на срок менее года с условием, что как только срок соглашение истечет, оно автоматически пролонгируется на тот же срок (менее 365 дней) если нет каких-либо замечаний сторон;
- если акт аренды, подписанный на срок менее года, продлевается на неопределенный срок.
Конференция ЮрКлуба
если арендатор подаст в суд о понуждении к выполнению условий договора (пролонгации), то рискует тем, что сделка будет признана не заключенной. Речь идет о договоре аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года (11 месяцев). Соответственно регистрации не было. По-моему, условие об обязательной пролонгации на 2 срока делает данный договор заведомо долгосрочным, а значит без регистрации недействительным.
Если арендодатель лишается возможности заявить возражения, то такое условие о пролонгации (вот как у вас) обязывает арендодателя постоянно продлевать договор, и отношения сторон фактически превращаются в постоянное бессрочное пользование. И суд может признать такое условие о пролонгации противоречащим гл.34 ГК, т.е. ничтожным на основании ст.168 ГК.
Автоматическая пролонгация договора аренды на 11 месяцев
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
4. Возможно ли указать в договоре, что он может быть пролонгирован максимально, скажем, 6 раз. После чего он пролонгирован не может быть. Либо же, указать, что после скажем 2022 года данный договор не подлежит автоматической пролонгации и требуется заключение нового договара при желании обеих сторон.
Продление договора аренды
- если в договоре сторон содержится условие об автоматической пролонгации срока не более, чем на 1 год, такой пролонгированный договор не подлежит госрегистрации;
- если же в договоре есть условие о продлении на срок более 1 года, договор подлежит госрегистрации;
- если стороны вообще не указали в договоре условия о продлении, и решили воспользоваться правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, документ не нужно регистрировать, так как арендный контракт, возобновленный на неопределенное время, госрегистрации не подлежит (Раздел 11 Письма № 59).
- в устной форме, если и арендатор, и арендодатель – граждане, не осуществляющие предпринимательскую деятельность и не зарегистрированные в качестве юридического лица;
- не зарегистрирован в Росреестре, так как госрегистрации подлежат контракты со сроком действия более 1 года.
Автоматическая пролонгация договора аренды
Основная рекомендация арендодателю в этом случае будет заключаться в добросовестном исполнении всех условий заключенного с арендатором соглашения. Дело в том, что если арендодатель допустит существенное нарушение заключенного соглашения, то он не сможет воспрепятствовать арендатору досрочно расторгнуть договор, а также будет обязан возместить арендатору убытки, связанные с досрочным расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).
При отстаивании своей позиции в суде юристу арендодателя нужно доказать, что изменение обстоятельств, на которое ссылается арендатор, не является существенным и не соответствует условиям статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Например, можно указывать на то, что арендатор мог и должен был предвидеть это изменение обстоятельств при заключении договора аренды, если бы проявил необходимую заботу и осмотрительность.
Тема: продление договора аренды
При этом договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, поскольку она предусматривается только в отношении договора аренды, заключенного на срок более года (ст. 609 ГК РФ). Этой же точки зрения придерживается и Президиум ВАС РФ в п. 11 Информационного письма от 16 февраля 2001 г. N 59.
Может быть, кто-нибудь подскажет, по какой статье договор на аренду (был на 11 месяцев) считается продленным, если арендатор написал письмо с просьбой о продлении, а Арендодатель ничего письменно не ответил. Сейчас ситуация следующая: договор закончился 31.08.2007, мы регулярнот перечисляли платежи за аренду по старому договору, а вчера эти платежи вернулись с сылкой, что договор закончился, хотя мы продолжаем занимать помещение и уезжать не хотим. Хочу в следующей платежке сослаться на ГК. Заранее благодарна.
Организация заключает договоры аренды офисов и торговых помещений на 11 месяцев
Также в этом случае нет необходимости и в государственной регистрации договора аренды. Ведь из п. 2 ст. 651 ГК РФ, который распространяет свое действие и на договоры аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53) следует, что государственной регистрации подлежат лишь те договоры аренды, которые заключаются на срок не менее одного года.
Анализ п. 2 ст. 621 ГК РФ показывает, что регулируемые им отношения не требуют особой правовой охраны, изменение предусмотренной им нормы на основании соглашения сторон не способно нарушить баланса их интересов, из существа и содержания данного пункта не вытекает запрет на изменение сторонами установленного им правила. Поэтому стороны вправе на основании п. 4 ст. 421 ГК РФ изменить действие этой нормы, установив, что при отсутствии возражений сторон по истечении срока договора аренды такой договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а на тот же срок, на который такой договор был заключен первоначально, то есть в рассматриваемом случае на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2022 по делу N А73-4433/2022).
Правила пролонгации договора аренды помещения
При достижении соглашения между двумя субъектами, о предоставлении во временное пользование строения по окончанию времени его использования, пролонгировать договор аренды нежилого помещения можно автоматически. Такой пункт может быть включен в основной контракт. И при полном отсутствии возражений с какой-либо стороны контракт будет продлеваться в автоматическом порядке на аналогичный период.
- согласование новых условий о сроке действия арендных отношений, а также об иных положениях договора;
- составление двустороннего соглашения и подписание его обеими сторонами;
- представление дополнительного соглашения на регистрацию в службу Росреестра, если с учетом изменений срок аренды превысил один год.
Разъяснение Московского Правитеьтсва Автоматическое Продление Договоров Аренды
На первый взгляд, «автоматическое» продление договора аренды представляется более-менее понятным, и многие арендаторы наивно полагают, что они так и будут дальше неограниченно долгое время оплачивать аренду по льготной ставке, и никто их не выселит. Однако, это мнимое спокойствие. В любой момент Арендодатель, в лице Департамента имущества города Москвы, может выслать уведомление о том, что договор аренды заканчивает свое действие через три месяца с даты получения соответствующего письма. Следующим действием будет однозначное выселение арендатора, если он, конечно, сам до указанного срока не освободит помещение.
До недавнего времени пролонгация договоров аренды путем заключения дополнительных соглашений на прежних условиях была вообще невозможна. Основанием этого стал Федеральный закон от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции).
Разъяснение Московского Правитеьтсва Автоматическое Продление Договоров Аренды
Сколько раз можно пролонгировать договор По общему принципу закон не ограничивает права сторон продлевать один и тот же договор многократно, для некоторых видов правоотношений все же регламентирован максимальный и/или минимальный срок. Например, соглашение об аренде лесного участка, относящегося к госсобственности, не может быть заключено на срок менее 10 и более 49 лет (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), договор проката может подписываться на срок до 1 года (п. 1 ст. 627 ГК РФ), договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций — на срок от 5 до 10 лет (п. 5 ст.
В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2022 N Ф08-412/15 по делу N А20-2386/2013, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 N 16АП-4637/15). Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТАносова Юлия Ответ прошел контроль качества 2 февраля 2022 г. Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Что влечет продление договора аренды дополнительным соглашением
Как составить уведомление и его образец Если арендатор в течение времени аренды добросовестно выполнял свои обязательства, он имеет первостепенное право перед третьими лицами на заключение нового арендного контракта с тем же арендодателем на следующий срок. Согласно ч. 1 ст. 621 Кодекса, арендатор обязан письменно оповестить арендодателя о наличии такого желания, передав уведомление лично в руки или же отправив заказным письмом по почте. Указать нужно следующее:
При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды. Так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее года, договор аренды не подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, договор от 01.12.2002 N 36 является заключенным…» Позиция 2.
26 Янв 2019 etolaw 736