Какие действия необходимы для продажи квартиры
Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Какие действия необходимы для продажи квартиры». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Сделка прошла успешно, но пить шампанское было рано. К этапу покупки квартиры вопрос безопасности вышел на первый план. Риелторы отлично сработали и смогли убедить население в том, что без их участия ты попадешь в неприятную историю с вероятностью чуть ли не 100 процентов. Чтобы развеять сомнения, мы позвонили в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», которое наделено правом регистрировать сделки с недвижимостью. Как оказалось, юридическая консультация здесь бесплатна. Специалист подскажет, какие именно документы требуются по вашему варианту, чтобы не попасть впросак.
К слову, интерес к объявлению со стороны агентов был с самого начала. Несмотря на то, что цена квартиры была объективно высокой, риелторы рассыпались в обещаниях ее продать. Но с одним условием: необходимо было подписать с агентством договор на эксклюзивные услуги, которые «ничего вам не будут стоить». Большинство агентов мало интересовала сама квартира, ее расположение и «начинка». Как нам показалось, главным было предложить сотрудничество.
«Купить квартиру без риелтора? Это почти невозможно!»
К слову, агент забрал наши документы накануне вечером, а на следующий день мы уже подписали договор. Насколько тщательную проверку можно было провести за одну ночь, нам неизвестно. А ведь это главный «козырь» всех агентств по недвижимости. Они обещают «собрать полную информацию о юридической истории квартиры и обеспечить абсолютную безопасность сделки». В любом случае, продавая квартиру, мы рисковали лишь тем, что не получим оговоренную заранее сумму. Чтобы избежать подвоха, было решено встретиться с покупателем еще в банке и пересчитать деньги до подписания договора и после.
Если сделка по ряду факторов кажется Вам слишком сомнительной, изучая документы при покупке квартиры, можно запросить у продавца сведения из Информационно-аналитического центра МВД Беларуси о совершении им преступлений и административных правонарушений. Если он когда-либо привлекался к уголовной или административной ответственности, сведения об этом будут в базе с указанием статей кодексов. Насторожиться стоит, если человек ранее привлекался за мошеннические действия или иные хищения. Также можно через продавца получить бытовую характеристику на него участкового инспектора милиции по месту проживания. Можно опросить соседей о личности собственника и бывших жильцах квартиры.
Если право на квартиру перешло к продавцу в результате возмездной сделки (например, купли-продажи), проверяя документы при покупке квартиры, необходимо проверить, состоял ли собственник в момент приобретения квартиры в браке. По общему правилу все имущество, нажитое в период брака, является общей совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оно оформлено или кем из них вносились денежные средства. Данное правило действует, если брачным договором супруги не установили иное. Исключением из общего правила является переход права в результате дарения или наследования. При отчуждении квартиры в такой ситуации по закону требуется письменное согласие супруги. Его обязательно необходимо запросить и проверить даже, если супруги на момент сделки состоят в разводе. Согласие должно быть удостоверено нотариально. В противном случае сделка может быть аннулирована по иску несогласной супруги (супруга) продавца, в браке с которой (которым) была приобретена квартира. Если квартира приобретена в браке и является общей собственностью супругов, целесообразно запросить через продавца и справки из диспансеров (о которых шла речь выше) и в отношении супруги. Отмечу, что регистраторы агентства по государственной регистрации и земельному кадастру не всегда имеют возможность, исходя из имеющихся документов, проверить, находился ли продавец в момент приобретения квартиры в браке или нет. В этой связи зачастую нелишним будет запросить у продавца дополнительные документы, касающиеся периодов его нахождения в браке. Наиболее точно определить, какие действия стоит предпринять в такой ситуации, можно с адвокатом.
Документы при покупке квартиры: почему их важно проверять
Если право собственности у продавца возникло в результате приватизации, наличие супруги также необходимо проверять. Изучая документы при покупке квартиры, здесь же дополнительно стоит проверить договор приватизации, а в нем особенно заострить внимание на лицах, которые принимали в ней участие и, соответственно, имеют право требовать признания за ними доли в праве собственности. В некоторых (старых) договорах не указаны размеры жилищных квот участников приватизации. В таких случаях рекомендуем запросить через продавца в местном исполнительном (распорядительном) органе соответствующую справку о таких размерах. Если квартира была приватизирована, рекомендуем также проверить обстоятельства приватизации с адвокатом, чтобы уменьшить дополнительные риски.
• Заключить договор с покупателем. Чтобы защитить себя от непредвиденных ситуаций, связанных с изменением решения покупателя, необходимо заключить договор, в котором будут прописаны сроки, в течение которых должна совершиться сделка.
• Разместить объявление о продаже. Чем больше объявлений вы дадите, тем большим будет охват аудитории и, соответственно, потенциальных покупателей. Заявив цену как договорную и регулярно обновляя сообщения, вы значительно ускорите процесс продажи. Обязательно стоит указать, приватизирована ли квартира и выделены ли в квартире доли.
Как продать квартиру через агентство
Таким образом, заключив договор с агентством недвижимости, покупатель делегирует ему произведение точных расчётов стоимости квартиры, поиск покупателей и общение с однозначно неподходящими кандидатами. Перед подписанием договора необходимо уточнить, каким образом будет происходить сбор документов для сделки и в чьи обязанности это будет входить, так как в различных агентствах подход к решению данного вопроса может разниться. Единственным, пожалуй, минусом продажи квартиры через агентство является финансовая сторона вопроса. Но так как быстро продать квартиру в Беларуси самостоятельно очень трудно, эти траты бывают полностью оправданы.
В заявлении подтверждается согласие на оформление приватизации на одного или нескольких членов семьи, которые участвуют в приватизации, перечисляются все лица, которые имеют право пользоваться помещением. Подтверждается также долевое участие денежными средствами в выкупе части помещения, не оплаченной жилищными квотами.
Заключение сделки купли-продажи
В таком случае продажа квартиры возможна только с согласия обоих супругов. Для этого они либо вдвоем присутствовать при оформлении сделки, либо первый супруг должен иметь при себе письменное нотариально заверенное согласие на проведение сделки. (ОБРАЗЕЦ ПИСЬМЕННОГО СОГЛАСИЯ suprug.doc )
5. Как передавать деньги при покупке/продаже
В целом, при продаже и покупке новой квартиры, в отношении несовершеннолетних рассматривается главное условие – как минимум не должно быть ухудшения жилищных условий. Проще говоря, дети должны прописаться в квартиру с такими же или лучшими условиями, чем были в продаваемой квартире.
Передача денег — это риск для двух сторон сделки. Продавец хочет получить деньги и потом передать квартиру, а покупатель, наоборот, расплатиться после получения квартиры. Если у второй стороны есть злой умысел, то продавец рискует остаться без квартиры, и не получить расчет за нее. Покупатель рискует отдать деньги и не получить квартиру в собственность. Такие конфликты решаются в судебном порядке, но не всегда успешно.
Распространенные ошибки при проведении расчетов
Мы рекомендуем подписывать договор купли-продажи и рассчитываться в присутствии нотариуса или регистратора. Укажите в договоре, что расчет произведен до подписания, и что договор имеет силу акта приема-передачи недвижимости согласно ст. 527 Гражданского кодекса РБ. Подписанные продавцом экземпляры договора купли-продажи обмениваются на сумму денег от покупателя. После чего договор подписывает покупатель и удостоверяет чиновник. Это исключит возможность злоупотребления.
Расчет в валюте
Покупатель перечисляет деньги на расчетный счет продавца. Когда средства поступят, стороны встречаются и подписывают акт приема-передачи, после чего покупатель регистрирует переход права собственности на свое имя в БТИ. Это безопасный способ расчетов — нет перемещений по городу с крупной суммой наличных, а факт расчета подтверждается банковским документом. Минус — потери на комиссиях за перечисление и конверсию валюты.
На рынке недвижимости существует правило зависимости срока продажи от цены. Звучит оно следующим образом: квартира, имеющая справедливую цену, продается 4 недель, квартира с заниженной ценой будет продаваться меньше 4 недель, а вот по завышенной цене она останется на рынке несколько месяцев. Есть также и сроки, установленные для квартир с разным количеством комнат.
Определяемся с ценой
Поэтому следует серьезно отнестись к выбору агентства, которое будет Вас представлять. Это должна быть проверенная временем компания, дающая гарантии. В такой компании риэлтеры заинтересованы в том, чтобы продать Вашу квартиру выгоднее.
Подготавливаем квартиру к продаже
- В квартире должно хорошо пахнуть. Из неприятных запахов допускается, разве что запах краски.
- Квартира должна быть чистой.
- Уберите лишнюю мебель.
- Создайте уютную атмосферу.
- В подъезде тоже лучше убраться.
- Учитывайте расположение Вашей квартиры, когда будете выбирать время суток для осмотра.
- Лучше всего выставить квартиру в разгар сезона продаж. Согласно устоявшимся традициям обычно он начинается после 15 сентября.
Если продавец доверил полномочия по осуществлению сделки другому лицу на основании доверенности, проверяя документы при покупке квартиры, ее также необходимо тщательно проверить. При этом обязательно выясните, почему продавец не желает заключить сделку лично. Если четкого ответа на этот вопрос Вы не получили, стоит задуматься о целесообразности заключить сделку, т.к. в этой ситуации увеличивается риск мошеннических действий. В конце концов нужно проверить, жив ли сам представляемый (собственник) вообще. В любом случае представитель по доверенности – это дополнительное звено в цепи сделки, которое можно разомкнуть (оспорить полномочия на совершение сделки, оспорить доверенность ввиду несоблюдения требований при ее оформлении и т.д.) В идеале стоит добиться того, чтобы собственник квартиры заключил с Вами сделку лично, что убережет Вас от дополнительных рисков.
Документы при покупке квартиры: почему их важно проверять
Какие документы проверять при покупке квартиры дальше? Дальше обязательно проверьте свидетельство о государственной регистрации перехода права на квартиру у продавца и технический паспорт. Уточните адрес квартиры, убедитесь, что он соответствует реальному расположению квартиры, которую Вы хотите купить. Проверьте инвентарный номер квартиры, данные о собственнике. Проверьте технические характеристики квартиры (площадь, количество комнат и т.д.), а также соответствие указанной в техпаспорте планировки фактической планировке квартиры. Это убережет Вас от проблем, связанных с неузаконенной перепланировкой.
Какие документы проверять при покупке квартиры
При удостоверении сделки регистратором покупателю стоит лично проверить данные о собственнике и покупаемой квартире по базе единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним через компьютер регистратора. Регистратор не только может показать Вам эти данные на своем компьютере, но и разъяснить информацию, находящуюся в заполненных графах базы регистра. Уберегите себя от риска купить не ту квартиру, либо не у того продавца, документы о которых Вы предварительно изучали. Как показывает практика, в момент совершения сделки лицо, не имеющее специальных юридических познаний, не способно в полной мере воспринять всю информацию, изложенную в подписываемых документах, обратить внимание на слабые и сильные места в сделке. В этой связи присутствие адвоката на сделке дополнительно уменьшит риск негативных последствий.
30 Июл 2020 etolaw 263