Соглашение О Переводе Жилого Дома В Многокравтиный С Определением Квартир
Соглашение О Переводе Жилого Дома В Многокравтиный С Определением Квартир
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о признании квартиры, принадлежащей Петрищевой Г.В., частью трехквартирного жилого дома ошибочны и основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, регулирующих спорные отношения.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились, в связи с чем на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных постановлений.
В соответствии с приведенными правовыми нормами Петрищева Г.В. не вправе без согласия остальных собственников решать вопрос о выделе доли в общем имуществе, в том числе в порядке признания за нею права собственности на часть жилого дома, поскольку такие требования предполагают выдел доли из общего имущества собственников многоквартирного дома.
В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации и отмене обжалуемых судебных постановлений ввиду существенного нарушения норм материального права.
Как перевести жилой дом в многоквартирный жилой дом
Очевидно, что Вам надо произвести раздел данного дома. Но тут вопрос в том, на какой земле он построен. Если назначение земли — , например, ИЖС, то не переведете и вообще Ваш дом (если это пятиэтажное строение) является самовольной постройкой по ст. 222 ГК РФ подлежащей сносу.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Юридический блог
Гр-ка С. обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Химки о признании незаконным отказа в предоставлении по договору купли-продажи земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка. В обоснование требований указала, что она является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной в доме, стоящем на этом земельном участке.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. (Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).
Росреестр также неоднократно высказывал свое мнение по данному вопросу. Так, по мнению Росреестра, «постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (в том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, на наш взгляд, противоречит действующему законодательству» (письмо Росреестра от 11 августа 2022 г. N 14-06792/16).
В практике встречается мнение, что собственникам квартир в таких случаях необходимо доказывать в судах, что жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащие им жилые помещения, (указанные в технической документации и правоустанавливающих документах как квартиры) являются в соответствии со ст. 16 ЖК РФ частями жилого дома.
Так, Петрищева Г.В., являясь собственницей квартиры в трехквартирном жилом доме и 45/100 долей земельного участка, обратилась в суд с иском к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании своей квартиры частью жилого дома с целью дальнейшего приобретения права собственности на часть придомового земельного участка. Удовлетворяя иск Петрищевой Г.В. и признавая принадлежащую ей квартиру частью дома, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с представленными доказательствами, в том числе технической документацией на жилой дом, квартира, принадлежащая истцу, является структурно обособленным от остальных частей дома жилым помещением, поскольку не имеет общих с другими квартирами внутридомовых помещений, коммуникаций и инженерных сетей, имеет отдельный вход.
Верховный суд отменил судебные акты апелляции и кассации, поскольку обнаружил в них «существенные нарушения норм материального права». Так, суды не учли, что в разрешении на ввод трехэтажного жилого дома имелось указание на наличие в доме девяти квартир, права собственности на которые зарегистрированы в установленном законом порядке.
Налоговая инспекция начислила владельцам недвижимости налог на землю за 2022–2022 годы. Они не согласились с этим и обратились в суд с требованием признать действия налоговиков незаконными. Свой иск они обосновали тем, что земельный участок, который находится под их трехэтажным домом, не может считаться объектом налогообложения, поскольку является общим имуществом с 2022 года. Дмитровский городской суд удовлетворил требования истцов.
«Отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования упомянутого участка «для размещения многоквартирного дома» и статусе дома как многоквартирного не может приводить к каким-либо отрицательным последствиям для административных истцов», — указал ВС, уточнив, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «под среднеэтажную жилую застройку».
«Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме», — процитировал ВС норму ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».
Отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка «для размещения многоквартирного дома» и статусе дома как многоквартирного не может приводить к каким-либо отрицательным последствиям для собственников. К таким выводам пришла тройка судей судебной коллегии по административным делам Верховного суда под председательством Валентина Александрова после рассмотрения кассационной жалобы собственников квартир одного из домов в Дмитрове.
Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.
По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.
Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.
Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:
- Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
- Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
- К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.
Перевод Жилого Дома В Многоквартирный Дом
При этом каких-либо разграничений между «жилым домом» (по ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») или «Объектом индивидуального жилищного строительства» по Градостроительному кодексу с одной стороны и « жилым строением» с другой не установлено. Как, впрочем, вообще не установлено какого либо определения для «жилого строения»[2].
Суть проблемы в том, что с 2022 года в разных городах России стали как грибы после дождя появляться малые строительные компании, действующие по одной и той же схеме. Застройщик приобретает в собственность земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), разрабатывает проект и начинает продавать доли в будущем домовладении.
Нас с налоговой послали в кадастровую палату, а там сказали менять статус дома. В БТИ мы числимся как частный дом.А адрес у нас имеет номер дома и номер квартиры. Вот и не могут разобраться дом у нас или квартира…Межевание земли делали мы , вот налог приходит только нам на все 18 соток на котором стоит дом и прилегающая к нему земля.И что нам с этим всем «богатством» делать мы не знаем?А каким простым способом можно убрать самозастрой?
По результатам решения главы администрации заявителю выдается либо разрешение на изменение ВРИ, либо обоснованный отказ в нем. Стоит учитывать, что изменение ВРИ может напрямую повлиять на кадастровую стоимость этого участка. Орган местного самоуправления обязан направить сведения об изменении ВРИ в орган регистрации прав, чтобы были внесены соответствующие изменения в ЕГРН (ст.32 ФЗ № 218). Данные изменения регистрируются в течение 15 рабочих дней, после чего на протяжение 5 рабочих дней об этом должно быть уведомлено заинтересованное лицо (правообладатель).
- в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
- в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.
В то же время суд может признать решение общего собрания жильцов дома незаконным, а оформленное согласие недействительным. Такая практика существует в вопросе, например, присоединения чердака к квартире, расположенной на верхнем этаже, с целью обустройства двухуровневого жилья. Суд признал недействительным протокол собрания, которого фактически не было, т. к. ответчик, он же инициатор перепланировки, заявил, что провел его заочно. Решением суда чердак должен быть приведен к первоначальному состоянию в короткие сроки.
В то же время земельные участки под домом (их два) приватизированы в долевую собственность конкретных граждан (собственников квартир), а не неких собственников помещений. Вид разрешенного использования земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, а не эксплуатация многоквартирного жилого дома.
Важно учесть: никаких других документов «сверху» потребовать не могут. Весь пакет передаётся под расписку. Следующее видео расскажет вам более подробно о том, когда может понадобится перевод из нежилого фонда в жилой и о порядке мероприятия: Уведомление собственника Ждать придётся 45 дней. В итоге на руки будет получена специальная форма-уведомление о переводе нежилого помещения в жилое.
Но если мы говорим о переносе сведений о ранее учтённом объекте, на этот счёт Минэкономразвития высказало свою позицию. Хотелось бы сказать, что у нас органы местного самоуправления пока плохо работают, постановления (о переводе нежилого в жилое) нам направляют только Симферополь, Белогорск и Евпатория. Больше никаких постановлений в регистрирующий орган никто не направляет.
– У муниципалитетов есть право внесения постановления об изменении назначения здания. Поэтому, если данное нежилое здание не коридорного типа, если там действительно есть разбивка на квартиры, а (муниципалитеты) выносят постановление о переводе нежилого здания в жилое, мы вносим изменения в кадастр.
Как провести процедуру перевода жилого дома в многоквартирный или гостиницу
ж) сведения о заявителе: для физических лиц — документ, удостоверяющий личность заявителя; для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, — свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — свидетельство о государственной регистрации юридического лица»
Что касается перевода под гостиницу, то согласно ч. 4 ст. 16 ЖК РФ.Правилам предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 25 апреля 1997 г. N 490) «гостиница» — имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления услуг соответственно гостиница не является жилым помещением.
Вопрос о предоставлении разрешения подлежит обсуждению на публичных слушаниях (в которых участвуют прежде всего соседи). В течение 15 дней с момента проведения публичных слушаний подготавливается заключение о результатах публичных слушаний. На основании данного заключения, комиссия направляет рекомендации главе Администрации г. Тюмени, на основании которых последний принимает решение либо о предоставлении разрешения, либо от отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), обладающего более высокой юридической силой по отношению к нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации, в том числе при регулировании вопросов, отнесенных к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
— жилые дома блокированной застройки — это жилые дома высотой не более трех этажей, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В этой связи, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам ИЖД и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его эксплуатации, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — «жилого дома блокированной застройки».
Необходимо иметь в виду, что категория и вид разрешенного использования земельных участков, на которых могут создаваться ИЖД, многоквартирный дом и жилой дом блокированной застройки, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.
Реализовать такое желание позволяет и п. 1 ст. 252 ГК РФ, согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Судебная практика подтверждает такую возможность для сособственников ИЖД. Смотри, например, решения Ленинского районного суда г. Воронежа № 2-6061/2022 от 28 ноября 2022 г., № 2-3040/2022 от 31 мая 2022 г.; решение Центрального районного суда г.Воронежа № 2-6293/2022 2 от 13 декабря 2022 г.; решение Левобережного районного суда г.Воронежа № 2-3163/2022 от 24 мая 2022 г.; решение Советского районного суда г.Воронежа № 2-1791/2022 от 24 ноября 2022 г.
Однако в настоящее время есть определенные сложности при разделе ИЖД в натуре. Как правило, по решению суда или в соответствии с условиями соглашения сособственников (при внесудебном порядке раздела ИЖД) в собственность лиц передаются квартиры или части жилого дома, состоящие из помещений, что является препятствием для кадастрового учета вновь образованных объектов и регистрации прав на них.
В большинстве регионов нашей страны в существующей застройке немало индивидуальных жилых домов (далее «ИЖД»), которые принадлежат нескольким собственникам на праве долевой собственности. Однако каждая доля в таком ИЖД представляет собой отдельный жилой дом с отдельным входом, который имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям.
Таким образом, помещения в ИЖД, поименованные в технических документах (техпаспорт, техплан) как «квартиры», являются препятствием для постановки на государственный кадастровый учет таких объектов, поскольку нарушают требования указанных выше норм.
В соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действующего ранее, государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства. Постановка такого объекта недвижимого имущества как части жилого дома не предусматривалась.
Собственники указанных «долей-домов», как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Такие действия продиктованы желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей частью дома, в том числе отчуждать, сдавать в аренду, проводить работы по реконструкции и т.д. без получения разрешения соседей. Часть дома и земельного участка также представляет большую ценность для потенциальных покупателей и банка при заключении кредитных соглашений.
Перевод Жилого Дома В Многоквартирный Дом
Если я на участке под ИЖС построил жилой дом (изначально предполагая перевод сделал соответствующую планировку) и после этого сменив назначение участка хочу сделать дом многоквартирным и продать поквартирно. Какова процедура данного волшебства? И что изменится если хочу перевести под гостиницу? (про участок все понятно, что он должен попадать в нужную зону и т.д. вопрос про строения.)
Когда официально появилась возможность управления многоквартирным домом непосредственно собственниками, жильцы стали менять форму управления. Действительно, на первый взгляд самоуправление имеет много преимуществ и кажется самым эффективным методом. Но на деле оказалось, что непосредственное управление многоквартирным домом имеет подводные камни, с которыми пришлось столкнуться многим людям, чьи дома перешли на такой вид управления.
Для начала собственнику нужно пригласить специалистов для проведения экспертизы, в результате которой будет выдан акт о состоянии конструкции многоквартирного дома и технических характеристиках квартиры. Также указывается, возможна ли перепланировка и не приведёт ли она к разрушению несущей конструкции.
Следовательно. приватизация. скажем. кооперативных квартир. а также квартир (комнат), принадлежащих частным организациям, невозможна. Она не имеет смысла, поскольку основная цель приватизации это передача государственных и муниципальных жилых помещений в частный сектор, в данном случае — в собственность граждан.
- в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
- в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.
Соглашение О Переводе Жилого Дома В Многокравтиный С Определением Квартир
Под помещениями общественного назначения понимаются учреждения и предприятия общественного назначения, размещаемые в жилых зданиях, которые могут быть встроенными и встроенно-пристроенными (пункт 7.1.1 СП 31-107-2004), размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений в зданиях класса Ф1.3 допускается в подвальном, цокольном, первом, втором (в крупных и крупнейших городах) и в третьем этажах многоквартирного жилого здания, при этом помещения жилой части от общественных помещений следует отделять противопожарными перегородками не ниже 1-го типа и перекрытиями не ниже 3-го типа (в зданиях степени огнестойкости I — перекрытиями 2-го типа) без проемов (пункт 7.1.12 СНиП 31-01-2003).
Определение Верховного суда РФ от 14.04.2022 №78-КАД21-2-К3 представляет практический интерес, как судебный акт, в котором, по сути, высказывается мнение суда о недопустимости создания препятствий в процессе осуществления собственниками помещений в МКД права на изменение категории помещения.
В настоящее время на техническом этаже уже имеются жилые и нежилые помещения, из которых выходы организованы в один общий коридор, при этом изолированных эвакуационных выходов они не имеют, а возможность оборудовать этаж вторым самостоятельным эвакуационным выходом отсутствует.
Кроме того, суды в нарушение статьи 84 КАС РФ не дали оценку сообщению ГУ МЧС по г. Санкт-Петербургу от 21 июля 2022 г. об отсутствии отступлений от требований пожарной безопасности в представленной проектной документации по объекту «Проект перепланировки помещения с переводом в жилой фонд.
В соответствии с пунктом 6.13 СНиП 21-01-97 не менее двух эвакуационных выходов должны иметь этажи зданий класса Ф1.3 при общей площади квартир на этаже, а для зданий секционного типа — на этаже секции — более 500; при меньшей площади (при одном эвакуационном выходе с этажа) каждая квартира, расположенная на высоте более 15 м, кроме эвакуационного должна иметь аварийный выход по 6.20 СНиП 21-01-97.
Эксперт обратил внимание, что ранее Верховный Суд в п. 5 своего Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета от 30 ноября 2022 г., вынужден был специально разъяснять, что часть жилого дома в виде одного из блоков может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.
Также предполагается внести в ЖК РФ определение многоквартирного дома, под которым планируется понимать здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК. При этом подчеркивается, что МКД может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что введение в ГрК определения понятия домов блокированной застройки, а также других норм, направленных на более четкое регулирование вопросов проектирования и застройки таких объектов, можно только приветствовать, так как объем такого строительства не малый, а ясности в законодательстве не всегда хватает.
Эксперт указал, что предложенное отнесение к общей собственности машино-мест, не принадлежащих отдельным собственникам, очевидно и давно подсказывается практикой. По его мнению, вопрос регулирования домового парковочного пространства является одним из наиболее конфликтогенных в условиях современных городов.
При этом в проекте закона указано, что замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении блока (жилого дома) с признаками таунхауса не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Вступление поправок в силу планируется с 1 марта 2022 г.
Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома
В большинстве регионов нашей страны в существующей застройке немало индивидуальных жилых домов (далее «ИЖД»), которые принадлежат нескольким собственникам на праве долевой собственности. Однако каждая доля в таком ИЖД представляет собой отдельный жилой дом с отдельным входом, который имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям.
Реализовать такое желание позволяет и п. 1 ст. 252 ГК РФ, согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Судебная практика подтверждает такую возможность для сособственников ИЖД. Смотри, например, решения Ленинского районного суда г. Воронежа № 2-6061/2022 от 28 ноября 2022 г., № 2-3040/2022 от 31 мая 2022 г.; решение Центрального районного суда г.Воронежа № 2-6293/2022 2 от 13 декабря 2022 г.; решение Левобережного районного суда г.Воронежа № 2-3163/2022 от 24 мая 2022 г.; решение Советского районного суда г.Воронежа № 2-1791/2022 от 24 ноября 2022 г.
Однако в настоящее время есть определенные сложности при разделе ИЖД в натуре. Как правило, по решению суда или в соответствии с условиями соглашения сособственников (при внесудебном порядке раздела ИЖД) в собственность лиц передаются квартиры или части жилого дома, состоящие из помещений, что является препятствием для кадастрового учета вновь образованных объектов и регистрации прав на них.
Таким образом, помещения в ИЖД, поименованные в технических документах (техпаспорт, техплан) как «квартиры», являются препятствием для постановки на государственный кадастровый учет таких объектов, поскольку нарушают требования указанных выше норм.
В соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действующего ранее, государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства. Постановка такого объекта недвижимого имущества как части жилого дома не предусматривалась.
Собственники указанных «долей-домов», как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Такие действия продиктованы желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей частью дома, в том числе отчуждать, сдавать в аренду, проводить работы по реконструкции и т.д. без получения разрешения соседей. Часть дома и земельного участка также представляет большую ценность для потенциальных покупателей и банка при заключении кредитных соглашений.
— жилые дома блокированной застройки — это жилые дома высотой не более трех этажей, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В этой связи, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам ИЖД и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его эксплуатации, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — «жилого дома блокированной застройки».
Необходимо иметь в виду, что категория и вид разрешенного использования земельных участков, на которых могут создаваться ИЖД, многоквартирный дом и жилой дом блокированной застройки, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.
Вопрос перевода ИЖС в МКД и ввода в эксплуатацию
Здание — строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для различного вида производственных процессов.
верно изложили) пока мы пришли к выводу, что постановление изданное администрацией лучше всего отменить в части присвоения дому статуса МКД и и изменения разрешенного использования «для эксплуатации МКД». Нам нужно ввести не нарушая законодательство) Кадастровая палата нам сказала, что им по-барабану, и они зарегистрируют хоть под ИЖС, хоть под МКД. даже с разночтением в документации (тех.паспорте и тех.плане).
Игорь здравствуйте. Все смешалось. наверное так можно сказать. Очень сложно для восприятия то, что Вами изложено.
Как я понимаю ситуация выглядит так:
1. Земельный участок под ИЖС.
2. На ЗУ осуществлено строительство объекта недвижимости. 2-х кв. дом. по документам разрешение давалось на строительство жилого дома.
3. После присвоения адресов ОМСУ изменило назначение с ИЖС на МКД.
4.Каким образом пройдет ввод в эксплуатацию?Решение Верховного Суда РФ от 01.07.2013 N АКПИ13-593: Статья 16 ЖК РФ признает жилым домом индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2), а квартирой — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3).
Из приведенных положений следует, что под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, состав которого установлен частью 1 статьи 36 ЖК РФ.Здравствуйте! Уже видел на форуме вопросы по поводу переводов ИЖС в МКД, однако там были другие обстоятельства…поэтому прошу Вас поделится мнением и своим виденьем решения одной проблемы, которая возникла у меня. Вопрос в следующем: в собственности у физ.лица есть земельный участок, в КАГиЗ данное физ.лицо получило разрешение на строительство двухэтажного ДВУХКВАРТИРНОГО жилого дома и хоз.построек, при этом разрешенный вид использования з/у под ИЖС. В последствии, дом был построен и получен сначала тех. паспорт на объект индивидуального жилого строительства. Фактически дом имеет два разных входа, общую стену и выход на общий земельный участок — далее получен тех.план где указано что он многоквартирный дом. Администрация издало постановление присвоив адреса кв. 1 и кв. 2, изменении статуса земельного участка с ИЖС НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ МКД. Далее физ.лицо размежевало участок на две половины, получилось что дом находится на двух земельных участках с разными кадастровыми номерами и обратился в администрацию за вводом в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на двух земельных участках с разрешенным видом использования — для ИЖС. Возникает вопрос можно ли выдать ввод в эксплуатацию как индивидуальный жилой дом в то время как присвоен статус МКД? и после межевания обладает ли он признаками МКД? (мест общего пользования по сути нет, т.к. выход теперь не на общий земельный участок)
Как перевести квартиру в жилой дом в 2022 году: решение, куда обращаться
- количество собственников и наличие у них согласия на прохождение процедуры;
- возможность соблюдения требуемых градостроительных и иных видов норм;
- автономность и независимость инженерных систем, в том числе подачи электроэнергии и воды;
- обладание статуса залога, участие объекта в качестве предмета имущественного спора и судебных разбирательств;
- этажность строения и наличие придомовой территории;
- технические характеристики и степень износа.
Под квартирой понимается обособленное помещение, которое находится в многоквартирном доме. Обычно речь идет о многоэтажных строениях, высота которых способна достигать 10 и более этажей. Такой объект может состоять из одной либо нескольких комнат и имеет вспомогательные помещения.
Нередко путаница в терминах возникает, когда речь идет о танхаусах. Подобные «гибриды» представляют собой строений с 2 или 3 этажами, имеющими общие стены и перекрытия. Обычно вблизи находится небольшой надел земли с общей площадью до 2-х соток. Обслуживание подобных объектов обычно осуществляется коммунальными службами, в качестве которых может выступать ЖЭК или Управляющая компания.
Оба объекта предназначены для обеспечения комфортного проживания людей. Если идет речь о выделении в натуре, то под таким понятием понимается отдельное жилье, которое прошло процедуру регистрации и поставлено на кадастровый учет. В такой ситуации оно получило статус самостоятельного объекта недвижимости. Обязательным условием выступает обеспечение отдельного входа и автономность коммуникаций.
Когда официально появилась возможность управления многоквартирным домом непосредственно собственниками, жильцы стали менять форму управления. Действительно, на первый взгляд самоуправление имеет много преимуществ и кажется самым эффективным методом. Но на деле оказалось, что непосредственное управление многоквартирным домом имеет подводные камни, с которыми пришлось столкнуться многим людям, чьи дома перешли на такой вид управления.
Бумаги рассматриваются на протяжении полутора месяцев. В случае положительного решения заявитель получает акт с вынесением решения, на основании которого в течение трех суток должен сменить статус помещения. Далее, в БТИ отправляется заявка на уточнение стоимости процедуры перевода. После получения ответа заявитель оплачивает указанную сумму, и обращается в Росреестр для оформления прав собственности на объект недвижимости, который находится в новом статусе.
Магазины, парикмахерские, аптеки и прочие коммерческие организации в многоквартирных жилых домах – сейчас это не редкость. Предпринимателям выгоднее и проще купить квартиру и переделать ее в офис, чем найти специальное помещение с приемлемой арендной платой или недорогой участок земли для строительства. Но для жильцов такое «соседство» часто оборачивается неудобствами. К примеру, холодильники, кондиционеры и прочая техника работают круглые сутки, притом весьма громко. Самое распространенное нарушение – несанкционированные парковки. Ведь у человека, паркующегося рядом с магазином, расположенным в жилом доме, не возникает мысль, что на самом деле он оставляет машину на чьей-то придомовой территории.
Здравствуйте, подскажите как лучше поступить. Дом на 4 хозяина с отдельным входом и вводом газа и света, стоит на арендованой у государства земле.Было меживание земли, но вот налог приходит только на нашу квартиру.Чтобы налог на землю приходил всем собственникам, нужно дом перевести в разряд многоквартирного. Вопрос вот в чем, у нас имеется самозастрой в виде пристройки к дому. И отдельно стоящий гараж и санузел.Как лучше поступить , сначала убрать самозастрой, а потом перевести дом в многоквартирный или наоборот. И как убрать самозастрой?
Следовательно. приватизация. скажем. кооперативных квартир. а также квартир (комнат), принадлежащих частным организациям, невозможна. Она не имеет смысла, поскольку основная цель приватизации это передача государственных и муниципальных жилых помещений в частный сектор, в данном случае — в собственность граждан.
Как Из Двухквартирного Дома Сделать Индивидуальный Жилой Дом
Право принять решение принадлежит межведомственной комиссии, имеющейся при каждом муниципалитете. Необходимые для принятия решения запросы комиссия направляет в Росреестр, УФМС, Пожарный надзор, ЖЭУ, Роспотребнадзор и другие инстанции самостоятельно. Срок в 1,5 месяца определен именно на ожидание ответов из этих инстанций. Если заявитель сам соберет часть документов и передаст их вместе с заявлением, это существенно ускорит процесс принятия решения. К таким документам относятся:
В районной администрации и у главного архитектора, есть мнение, что сельской администрации следует издать постановление об «изменении вида строения», на основании этого постановления делать техплан, на основании техплана вносить изменения в кадастр, получать там кадастровый паспорт, нести его в ФРС и получать свидетельсва на доли в индивидуальном жилом доме.
- Заявление. Его бланк предоставят для заполнения при подаче документов.
- Подтверждение прав на дом (свидетельство).
- План дома.
- Если для превращения жилого дома в административное здание нужна перепланировка, то потребуется полноценный, качественный проект.
Важно учесть: никаких других документов «сверху» потребовать не могут. Весь пакет передаётся под расписку. Следующее видео расскажет вам более подробно о том, когда может понадобится перевод из нежилого фонда в жилой и о порядке мероприятия: Уведомление собственника Ждать придётся 45 дней. В итоге на руки будет получена специальная форма-уведомление о переводе нежилого помещения в жилое.
При получении кадастровых паспортов по российским правилам эти объекты уже не могут попасть в перечень капремонта, ведь налицо противоречие. Если нежилое здание будет ремонтироваться за счёт целевых взносов граждан на капремонт, это будет откровенным нарушением закона.
Перевод участка ИЖС в многоквартирный дом и в малоэтажное строительство
Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.
Согласно классификатору строить можно лишь то, что будет соответствовать требованиям. Поэтому если для участка разрешено только ИЖС, а построить на нем необходимо малоэтажный или многоэтажный жилой дом, в первую очередь необходимо сменить для него вид разрешенного использования на соответствующий. В противном случае, при завершении строительства, легализировать данную недвижимость будет проблематично по причине нарушения законодательства.
Решение об изменении ВРИ на многоквартирный дом или МЖС, принимается главой местной администрации (ч.1ст.4 N 191-ФЗ). Однако стоит учитывать, что если целевое назначение участка будет изменяться, то предварительно для принятия решения необходимо будет провести публичные слушания. В обратном случае необходимость в их проведении отпадает. Именно в местную администрацию необходимо подать соответствующий пакет документов.
Данная процедура производится при условии, что участок уже находится в категории земель, разрешающих соответствующее строительство. Иначе придется также производить смену категории. При изменении вида разрешенного использования для возведения жилого дома категория земель обычно соответствующая — земли населенных пунктов.
Что общего между частным, многоквартирным и малоэтажным жилыми домами? Ответ однозначен — все они предназначены для проживания людей. Однако на одном и том же участке земли можно построить лишь тот дом, который соответствует виду разрешенного использования.
Соседи – это тоже немаловажный вопрос, который не стоит сбрасывать со счетов. Конечно, в отличие от жилого многоквартирного дома, где приходится выпрашивать разрешения и согласия от жильцов, здесь мнения соседей никто не спрашивает. Но все-таки конфликты с ними по поводу открытия того или иного вида бизнеса, необходимо исключить. Вид бизнеса играет здесь важную роль: вряд ли кому-то понравится устроенная рядом шумная автомастерская, офис с вереницей машин по обочине или ресторан с оглушительной музыкой по ночам. И в этом случае будут неизбежны жалобы, что может значительно навредить предпринимательской деятельности. Также необходимо адекватно оценить возможности придомовой территории вместить то или иное количество автомобилей посетителей.
Общий принцип и особенности перевода квартиры в часть дома остаются идентичными тому, что описано выше. Однако, как доказывает практика, без суда тут обойтись практически невозможно. Тем не менее, сразу обращаться в суд нельзя, сначала нужно получить отказ от местной администрации. Все это значительно увеличивает сроки и усложняет и так не самую простую процедуру.
- наличие доступа объекта к инженерным коммуникациям;
- наличие обременения на имущество;
- отсутствие помещения в планах по реконструкции и капитальному ремонту;
- принадлежность недвижимости к памятникам архитектуры;
- объект не находится в аварийном или ветхом состоянии;
- соответствие целевого назначения будущего объекта нормам по зонированию, установленным градостроительным законодательством;
- недвижимость не числится на учете в штабе ГО и ЧС.
Как и в предыдущем случае, четко определенного перечня документов не существует. А приблизительный список, который, скорее всего, с большой долей вероятности потребуется при любых условиях, полностью идентичен описанному выше. То же самое можно сказать и потенциальных расходах и даже о сроках.
Но последнее время первый этаж в новых домах стали делать нежилыми – социальные объекты (детский сад, поликлиника), коммерческие помещения (магазин, аптека, кафе, химчистка, офис), гаражи. За: – удобство. Для людей пожилого возраста и людей с ограниченными возможностями, для молодых мам с маленькими детьми.
О разделе жилого дома, находящегося в общей долевой собственности, рассказали в Кадастровой палате Тамбовской области
В случае если здание изначально соответствовало признакам жилого дома блокированной застройки и реконструкция для его раздела не требуется, постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные блоки осуществляется на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости. К заявлению прилагается соглашение о разделе объекта недвижимости или соответствующее решение суда, а также технический план, в состав приложения к которому в качестве обоснования кадастровых работ необходимо включить заключение органа, уполномоченного в области градостроительной деятельности. Заключение должно содержать информацию, подтверждающую, что исходное (преобразуемое) здание соответствует характеристикам жилого дома блокированной застройки без необходимости проведения реконструкции.
В силу положений п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства. Исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест. Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости.
На территории Тамбовской области существует немало объектов индивидуального жилищного строительства, которые принадлежат нескольким правообладателям на праве общей долевой собственности. Каждая доля в таком объекте обособленна, иногда имеет самостоятельные инженерные сети. В связи с этим (с целью увеличения оборотоспособности своего имущества) собственники таких долей желают разделить принадлежащие им домовладения в натуре, то есть выделить свои доли в здании и земельном участке в отдельные объекты недвижимости.
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания. Также следует учитывать, что согласно ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2022 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (закон о регистрации), государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении не допускаются.
Наиболее распространенным является раздел домовладения на блоки в доме блокированной застройки. Исходя из положений п. 2 ч. 2 ст. 49 Гражданского кодекса РФ, каждый жилой дом, имеющий общую стену с другим жилым домом, фактически является отдельным блоком жилого дома блокированной застройки и представляет собой самостоятельный объект недвижимости, который подлежит государственному кадастровому учету, и права на который подлежат государственной регистрации.
02 Мар 2022 etolaw 65
