Юридическое Сопровождение Сделки По Переуступке
⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Доброго времени суток, дорогие читатели блога, прямо сейчас мы будем постигать возможно самую необходимую и интересующую Вас тему — Юридическое Сопровождение Сделки По Переуступке. После прочтения у Вас могут остаться вопросы, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже.
Мы всегда и постоянно обновляем опубликованную информацию, в этом модете быть уверены, что Вы прочтете всю самую новую информацию.
Первый вариант бесплатен, но не особенно точен: вы можете прогадать или наоборот назначить несоразмерно высокую цену, на которую не найдется покупателя. Формула оценки проста: смотрите на сайтах цены на такие же квартиры на рынке и делаете скидку процентов двадцать.
Переуступка прав на квартиру
На этой войне все средства хороши: сарафанное радио, объявления на столбах, в бесплатных газетах и интернете. Но наиболее действенным будет обращение в агентство недвижимости. Профессиональные риэлторы справятся с поисками покупателя намного быстрее. Не исключено, что у них уже есть на примете человек, который только и ждет, пока кто-то решит продать по переуступке квартиру. К тому же риэлторы имеют доступ к гораздо большему количеству площадок для подачи объявлений, что значительно ускоряет продажу.
Оценка
Простая сделка может таить подводные камни. Чтобы миновать их без проблем, обращайтесь в АН «Владис». Грамотные юристы и риэлторы сделают все необходимое, чтобы сделка состоялась быстро и прошла без сучка и задоринки.
Как правило, такая сделка с недвижимостью проводится по одной из предоставляемых российским законодательством схем — ЖСК, ДДУ или ПДКП. И для приобретающей жилье стороны этот вариант оказывается выигрышным, поскольку очень часто затраты на него оказываются меньшими, чем в предложении застройщика.
Все о переуступке прав на квартиру в новостройке
В ряде случаев застройщики жестко указывают в договоре долевого участия полную невозможность переуступок, исключая демпинг промежуточных инвесторов и проводя «фейсконтроль» на строящихся зданиях премиум-класса. С их точки зрения — это логичная мера, ведь так снижается риск ошибок в договорах, путаницы с их оформлением и можно избавиться от многих других сложностей.
В чем преимущества переуступки прав на квартиру в новостройке?
Переуступка — это монета с двумя сторонами, и если на одной из них — привлекательные выгоды, то другая передает покупателю с переуступкой прав на квартиру в новостройке еще и ряд обязанностей и рисков. Основная доля проблем связана с недобросовестностью стройкомпаний, и поэтому каждый пункт договора должен быть детально изучен покупателем, а еще лучше — юристом по недвижимости , оценив соответствие стройки тем срокам, которые прописаны для ее сдачи. Если оценивать ситуацию объективно, то можно предвидеть и избежать многих проблемных ситуаций.
В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.
Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).
Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?
Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.
Переуступка прав по договору долевого участия предусматривает уплату всех денежных средств до заключения сделки, иначе долги дольщика перейдут к цессионарию вместе с правом на квартиру. При заключении такого договора нужно иметь в виду, что срок регистрации переуступки по ДДУ — до момента сдачи жилья. Причем переуступаться таким образом квартира может многократно.
Покупка жилья по договору переуступки: принципы, преимущества, возможные риски
- Долгострой . Если попадете на недобросовестного застройщика или банкрота, есть шанс долго ждать жилья и даже не получить его вовсе.
- Двойные продажи – когда квартира одновременно продается нескольким лицам. Это происходит часто при заключении ПДКП, когда недвижимость переходит из рук в руки и договор не регистрируется нотариально.
Зачем продавцы уступают права владения?
Сначала надо разобраться со статусом приобретаемой недвижимости. Жилье, о котором идет речь, относится к первичному рынку, то есть до введения его в эксплуатацию. На любом этапе строительства, пока объект существует лишь документально, продается не сама квартира, а лишь договор на право владения ею. Предыдущий владелец, инвестор, который приобретает у застройщика напрямую жилье, уступает вам право требования на него, то есть делегирует свои полномочия за определенную плату.
Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ). Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Квартира в новостройке по переуступке: как правильно оформить сделку
Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.
Ограничения при заключении договора уступки
Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию. Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды». Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.
Переуступка прав требования на квартиру имеет свои особенности, которые необходимо знать при заключении данной сделки. Необходимо учитывать, что приобретение жилья на этапе строительства сопровождается большими рисками, связанными с возможными проблемами при вводе дома в эксплуатацию, а также банкротством застройщика.
По общему правилу переуступка прав на квартиру не подлежит обязательному согласованию с застройщиком. Однако в большинстве случаев в договоре участия в долевом строительстве застройщик обязывает дольщика уведомлять его о предстоящей сделке. Необходимо тщательно изучить положения договора на предмет уступки прав на квартиру. Бывают случаи, что переуступка прав на квартиру требует согласия застройщика, а иногда содержится запрет на данную сделку.
В чем заключается суть сделки по переуступке прав на квартиру?
Переуступка прав на квартиру является одним из способов приобретения недвижимости на первичном рынке. Данная сделка сопровождается определенными рисками, которые должен иметь в виду приобретатель квартиры. Переуступка прав имеет свои особенности и «подводные камни», справиться с которыми Вам поможет профессионал.
На первичном рынке в настоящий момент сложилась такая ситуация, что многие совершают покупку пока еще строящегося жилья у лиц, которые не в состоянии оплачивать дальнейшие расходы. Таким образом, и продавец, и покупатель при такой переуступке прав требования получают определенную выгоду. И если даже продавец не получает существенного дохода и лишается желанной квартиры в новостройке, то все равно решает свои проблемы.
Договор цессии
Обычно с обоих сторон присутствуют адвокаты, которые следят, чтобы их клиенты получили и деньги, и документы. Иначе беспечность, самоуверенность и излишняя доверчивость могут привести к весьма негативным последствиям.
Помощь юриста по недвижимости при смене дольщиков, участвующих в строительстве жилья, договор цессии
В большинстве случаев все расходы делятся между прежним дольщиком и цессионарием. Такая переуступка требований обойдется участникам договора цессии в сумму от 1% до 5% от оценки жилья. Имеется в виду цена, обусловленная в договоре о долевом участии, который заключался с первым дольщиком.
Если иск будет признан, то можно аннулировать ДДУ и получить уплаченные деньги. Но следует иметь в виду, что при расторжении договора будет возвращена только та сумма, которая уплачивалась по ДДУ.
Договора правоспособностью (см.выше) не отличаются. Застройщик регистрирует строительство здания, а получение квартир находится в ведении инициативной группы – правления ЖСК. В итоге, приобретатель может получить не тот объект на который рассчитывал или вовсе остаться без денег и без жилья, если строительство заморозят.
Стоит ли приобретать жилье в новостройке таким образом?
- лицо, переуступающее право требования квартиры, уполномочено на такие действия;
- все приложения к ДДУ входят в комплект документации;
- все проведённые платежи прозрачны и подтверждены документами;
- на данную квартиру не могут притязать третьи лица.
