Главная / Как получить пособие / Методы Оценки Земли

Методы Оценки Земли

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которых могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

Методы оценки рыночной стоимости земли

Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Для оценки стоимости земли могут применяться методы одного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов.

В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которые могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. Данные методы могут использоваться как для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

Методы оценки земли

Наиболее полно соотношение между спросом и предложением проявляется во время проведения аукционов. Наличие во время аукциона большого числа покупателей и незначительного числа продавцов способствует формированию более высокой цены на товар. Это характерно и для бирж, где цена выступает в форме биржевой котировки. Последние публикуются два-три раза в день и непосредственно зависят от сложившегося соотношения между спросом и предложением. Величина биржевых котировок постоянно меняется в зависимости от складывающейся конъюнктуры.

При установлении цены с ориентацией на спрос первостепенное значение имеет анализ соотношения спроса и предложения. Это и предполагается проводить при использовании основных методов данной группы, к которым относятся метод воспринимаемой ценности, метод гибких цен, установление цены на аукционах (метод состязательности), метод биржевых котировок. Метод воспринимаемой ценности является одним из распространенных методов установления базовой цены. Используя его, менеджер по ценам определяет точку равновесия между ощущаемой ценностью товара и возможными затратами покупателя, обусловленными покупкой и потреблением товара. Указанная точка и определяет базовую цену товара. При использовании метода гибких цен один и тот же товар продается различным покупателям по разным ценам. Обычно предприятия устанавливают пространственную гибкость цен, гибкость цен по времени, гибкость цен в зависимости от целевого использования товара и гибкость цен в зависимости от местонахождения товара.

Методы Оценки Земли

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Методы оценки земель

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Методы оценки земли

Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. В противном случае может получиться отрицательная величина. Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами.

Методы оценки земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Оценка недвижимости

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, их абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной информации.

Земельная арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

Оценка стоимости земельного участка, оценка земли, оценка земельных участков, оценка природных ресурсов, оценка земельного участка, оценка стоимости земли, оценка месторождений, кадастровая оценка

местоположение, количественный и качественный состав коммуникаций
возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство
данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей)
ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды
получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения
разрешение имущественных споров
подготовка пакета документов для судебных приставов
проведение приватизации имущества
оценка инвестиционных проектов
проведение страхования
привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций
проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап)
оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия
определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами
определение налоговой базы для исчисления налога на имущество

Методы и порядок оценки земельных участков

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Методы оценки земли

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения
расчет улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Данный перечень является стандартным. Он утвержден распоряжением Минимущества России от 07 марта 2002 № 568-р в документе «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков». Эти методики применяются для оценки любых видов территорий. Более подробно об услугах оценки и применяемых методах вы можете узнать на страницах

Оценка земли

Затратные методы основаны на использовании жестких нормативов и предполагают однозначность оценивания. Вместе с тем, классический затратный подход для оценивания земельных участков, как правило, не применяется, а используется принцип затратной модели. Затратные методы используются при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Они помогают определить рыночную стоимость участков в случаях отсутствия данных о совершенных сделках.

Земли городов и населенных пунктовоцениваются по их функциональному назначению с учётом насыщенности застройки, особенностей местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и других потребительских характеристик.

25 Янв 2019 etolaw 469