Что Можно Включить В Расходы При Продаже Коммерческой Недвижимости
⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Доброго времени суток, дорогие читатели блога, прямо сейчас мы будем постигать возможно самую необходимую и интересующую Вас тему — Что Можно Включить В Расходы При Продаже Коммерческой Недвижимости. После прочтения у Вас могут остаться вопросы, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже.
Мы всегда и постоянно обновляем опубликованную информацию, в этом модете быть уверены, что Вы прочтете всю самую новую информацию.
Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2022-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).
- имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
- объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
- имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.
Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2022 года.
Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2022-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.
Ответ зависит от того, являетесь ли Вы индивидуальным предпринимателем или нет. Если являетесь, то налог платите, исходя из своей системы налогообложения. По общей системе, надо будет заплатить 20% налога с прибыли + уплата НДС (тоже 20%). Если у Вас упрощенная система, то платите по ней. Если объект «доходы», то платите 6%, и расходы на покупку не учитываются. Если объект «доходы минус расходы», то Вы можете учесть траты на приобретение помещения.
О том, что переход права собственности на проданное Вами помещение зарегистрирован в установленном законом порядке, Управление Росреестра самостоятельно уведомит ИФНС, в порядке внутриведомственного взаимодействия.
Отвечает юрисконсульт офиса «Переделкино» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Юлия Калганова:
Таким образом, если Вы продадите помещение в этом году с соблюдением указанных Вами условий, с 1 января до 30 апреля следующего года Вы должны подать в ФНС налоговую декларацию. В ней нужно будет указать полученный от продажи недвижимости доход (636,3 тысячи рублей), исчислить и уплатить налог (13% от 636,3 тысячи рублей – 490 тысяч рублей = 19 019 рублей) в бюджет. К декларации необходимо приложить все основные имеющиеся документы по сделке.
В случае долгосрочных (от 10 лет) контрактов арендная плата ежегодно индексируется в соответствии с ростом инфляции в стране. Но, например, в Чехии такой практики почти нет, поскольку большинство договоров заключается на 3 или 5 лет.
Доходы и расходы инвесторов: как планировать бюджет перед покупкой коммерческой недвижимости
— стоимость объекта недвижимости,
— Due Diligence (бухгалтерская, юридическая и техническая экспертизы, оценка рисков),
— услуги риелтора,
— налог на покупку, гербовый сбор,
— услуги нотариуса и юриста,
— банковские услуги (открытие счёта, переводы),
— комиссия банка на выдачу кредита (если объект приобретается с помощью заёмных средств),
— первоначальный ремонт и обустройство объекта, отделка помещений.
Доходы: не стóит забывать про индексацию аренды и амортизацию
«НДС, получаемый от арендаторов, компенсирует инвестору НДС, уплаченный при покупке объекта. В Германии эта система работает автоматически: государство сразу исключает НДС из стоимости объекта, а налог на услуги брокера и другие издержки при покупке компенсируются из будущей арендной платы»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».
Формально апартаменты предназначаются для физического проживания в них людей. Однако, по закону, они не относятся к категории жилых. Более того, юридически это нежилые помещения, поэтому возникают ограничения в возможности получить налоговый вычет по ним.
Можно ли получить налоговый вычет при покупке и продаже нежилых помещений
- Заполнить декларацию 3-НДФЛ.
- Подготовить документы о продаже, включая договор и платежные документы.
- Если используется вычет по расходам на приобретение продаваемого объекта, то надо приготовить копии документов для подтверждения покупки. Это может быть договор, платежные бумаги, расписки и т.д.
- Представить документы в ИФНС по месту жительства. При себе иметь оригиналы всех документов.
Особенности апартаментов и других нежилых объектов
Когда нежилой объект попадает под критерии необходимости налогообложения, то со стоимости продаваемого помещения исчисляется и уплачивается НДФЛ по ставке 13%. Налогооблагаемая база определяется как стоимость, зафиксированная в договоре купли-продажи.
Рассмотрим ситуацию. Предприниматель купил торговый павильон для развития своего бизнеса, но что-то пошло не так и финансов на дальнейшее расширение попросту не хватает. В таком случае он может продать свой неиспользуемый павильон, как физическое лицо. Так как объект не использовался для извлечения постоянной прибыли. Но об этом немного позже.
Налог с продажи коммерческой недвижимости
Но есть исключение — получение наследства. Все дело связано с тем, что фактически вступить в права собственности вы сможете спустя 6 месяцев. Именно поэтому отсчет будет вестись не со дня регистрации, а со дня смерти.
Продажа квартиры
Итак, с какой суммы облагается налогом продажа недвижимости? Для подобных объектов она составляет 250000 рублей. Одним из вариантов снижения суммы налога с продажи коммерческой недвижимости является уменьшение облагаемой суммы. Если вы продаете торговый павильон стоимостью 400000 рублей, то, воспользовавшись данным вычетом, необходимо будет оплатить только со 150000.
По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2022 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ)
Какой налог с продажи коммерческой недвижимости
1.1. Основным налогом, плательщиками по которому признаются физические лица, является налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно статье 209 Налогового кодекса РФ объект налогообложения по данному платежу представляет собой доход.
2. Какой налог с продажи коммерческой недвижимости если ИП на ЕНВД.
2.1. По общему правилу, при реализации любого объекта недвижимости подлежат уплате различные виды налогов, состав которых будет зависеть от правового статуса продавца. В отношении расчета и уплаты налогов для граждан и ИП применяются нормы статьи 217 НК РФ, а также Письмо Минфина № 04-04-05/14057.
Добрый день. Мы хотим купить квартиру для сезонного отдыха. в юстиции она будет зарегестрирована как аппартаменты. Я не являюсь ИП, сколько налогов мне придется платить при продаже такой недвижимости. Муж ИП, но занимается другой деятельностью. Будут ли налоги. если квартира будет оформлена на него? Можем ли мы сдавать ее в аренду от ИП мужа, и будут ли повышенные налоги в таком случае при продаже?
Здравствуйте! Я как физлицо купил коммерческую недвижимость. Потом заргистрировал ип на усн. Использовал недвижимость в коммерческих целях. Теперь ее хочу продать. Заплачу 6% со всей сделки! А если поменять режим доходы -расходы (15%), то тогда я заплачу 15% с разницы между покупкой и продажей недвижимости?
Бесплатная консультация
У меня такая ситуация.
В мае 2022 года планирую выйти замуж. С мужем на данный момент проживаем в моей приватизированной квартире. Квартира приватизирована на меня и двоих моих детей в равных долях.
Приблизительно через два года планирую продавать эту квартиру и покупать квартиру в другом районе.
Мой будущий супруг иностранный гражданин. Мы торопимся начать делать вид на жительство, а в дальнейшем получать гражданство.
Жизнь долгая и люди разные. Если я в браке куплю квартиру по факту она будет моя и куплена она на мои деньги. Переживаю за то что если вдруг будет развод, то муж может претендовать на часть этой квартиры.
Хотела бы узнать каким способом и не откладывая свадьбу можно обезопасить себя и детей от потери квартиры не дай Бог в случае развода?
Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон. Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.
При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору. Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.
Как оценить реальную стоимость объекта недвижимости?
Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.
Еще одним новшеством стало изменение срока в течение, которого гражданин должен владеть коммерческой недвижимостью для минимизации налогообложения. Теперь этот срок составляет пять лет, раньше он составлял три года. Новый срок нахождения недвижимости в собственности гражданина не распространяется на сделки с нежилыми помещениями, полученными продавцом по наследству, не распространяется на сделки по дарению недвижимости между близкими родственниками, на приобретение недвижимости в результате приватизации или в результате заключения договора ренты. Если гражданин приобрел свою недвижимость до 01 января 2022 г., то на него по-прежнему распространяется трехлетний срок нахождения нежилой недвижимости в собственности.
Налогообложение доходов от продажи коммерческой недвижимости в 2022 году
-
Доходы, полученные от индивидуальной предпринимательской деятельности, облагаются по ставке 6%, поэтому некоторые специалисты рекомендуют приобрести статус индивидуального предпринимателя перед продажей коммерческой недвижимости.
Как уменьшить сумму налогов?
-
В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В тоже время, по мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (Письма от 30.10.2009 N 03-11-09/364, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730). При этом ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@ (п. 1)).
Налогообложение дохода от продажи недвижимости индивидуальным предпринимателем на УСН
Внимание! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2022 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе тоже не облагается НДФЛ. Подробности см. в материале «С 2022 года продажа части имущества ИП льготируется».
Имущество приобретено и использовалось для личных целей
Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.
Некоторые объекты недвижимости относятся к пятой — седьмой амортизационным группам (например, морские и речные суда, самолеты и вертолеты, деревянные, каркасные, щитовые и другие аналогичные здания). В п. 9 ст. 258 НК РФ указано, что по основным средствам, включенным в третью — седьмую амортизационные группы, налогоплательщик вправе применить амортизационную премию в размере не более 30% от первоначальной стоимости (от суммы расходов на модернизацию, реконструкцию, достройку, дооборудование, техническое перевооружение).
Продажа объекта недвижимости: налоговый учет доходов и расходов у продавца
Расходы, связанные с содержанием и обслуживанием продаваемого имущества. К таким расходам относятся затраты продавца, осуществленные им в период продажи объекта недвижимости и направленные на поддержание его в надлежащем состоянии. Это расходы на оплату коммунальных услуг, охрану, уборку помещений. Указанные затраты уменьшают сумму дохода от реализации недвижимого имущества в том периоде, в котором право собственности на него перешло к покупателю. Аналогичные разъяснения приведены в Письме Минфина России от 03.06.2010 N 03-03-06/1/372.
Таблица. Основные сведения об объекте недвижимости (офисном здании)
Примерный перечень расходов, связанных с реализацией, который приведен в п. 1 ст. 268 НК РФ, однозначно указывает на то, что в данном случае подразумевается не конкретный момент перехода права собственности, а длящийся во времени процесс продажи имущества. В данном пункте указаны, в частности, расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества. Этот перечень затрат является открытым. Очевидно, что названные виды расходов осуществляются не в момент перехода права собственности на реализуемое имущество, а заранее, в процессе подготовки объекта к продаже.
10 Окт 2020 etolaw 239